滕州买新房流程全攻略+防坑指南（上篇）
近期群里有兄弟让我写写买房流程的相关知识，坦白的说我本以为这个话题没什么聊的，实际上据我观察群里的聊天话题，还是有很多群友不知道这方面知识欠缺，借这个机会，我和大家聊聊一手房购房过程的全流程的攻略以及每个节点都要注意的事项。
太长了，没法一篇写完，因为我想写详细点，非必要尽量不配图了，妨碍阅读，多多关注吧，有始有终是肯定的，欢迎帮忙宣传转发。
一、去售楼处之前的准备
老话说，不打无准备之仗，去之前应该有点准备，不然获取不到信息不说，还容易被忽悠。
（一）想好几个问题
1.为什么要买房子
个人的需求是不同的，房子的卖点也是不同的，去售楼处之前，先想好自己买房的初衷是什么。
是为了学区，还是为了通勤方便，是为了投资，还是为了自住，是刚需还是改善，是市区高层还是郊区低密。
一般学区房价格是最硬的。滕州的学区房普遍在9k以上。同时，要分清一个概念，什么叫学区房，什么叫带学校的房子，所有的房子你买了都有学上。简言之就是，中考成绩好的学校划片小区，才能算学区房。
2.买房的预算是多少，月供能支撑多少
这是自己的本钱，要心中有数。一般首套房，首付总房款（毛坯房）的30%。精装修的一手房子，装修钱和房款是分开的，因此要把总房款剔除装修费用，再计算首付金额。
月供要心里有数，推荐自己网上找贷款计算器事先计算一下。利率选择5.15。一般银行对流水有要求，这个问题到了贷款那个篇章再细说。
3.大概买哪个区位的房子
除了价格驱动的客户，大部分购房者都有自己的意向区域，在去售楼处之前应该了解这个区域的大概房价。渠道可以网上搜索，朋友圈问问。
（二）落实好几件事
1、自己有没有公积金，需不需要公积金贷款。
有公积金推荐公积金贷款，利息低，不要浪费了。具体政策如下
2.自己征信有没有问题
这个问题有两类，一是那种信用卡或者贷款有逾期的客户，再贷款可能有难度，一般是逾期3次以上。后果的话到贷款那个篇章再聊。
还有一种是白户。也就是自己从来没有办过信用卡之类的。这种客户其实贷款有时候也会有难度，因为没有过往的信用参考，银行也会权衡这个事情，当然工作特别好的话，没多大影响，有些人就是钱多不需要信用卡也正常，我有个同事就是这种。
二、去售楼处应该干什么
第一次去售楼处，肯定是按照人家的节奏走，除非你是老司机，知道自己要的信息。
（一）沙盘篇
其实在进门之前，我推荐你先周边看一看，因为沙盘上是不会标很多东西，比如——桥洞子，瓶颈路。
一般置业顾问都会带你先看沙盘，她来讲解。她当然会只说项目好处。需要自己留心几点：
一是大的环境不利因素，比如铁路。沿铁路当然不好，噪音，发展受限等等。铁路是割裂城市发展版图的很大一个因素。还有就是，变电站，有些人担心辐射问题，但是这个东西只要不是特别特别近，没什么影响。还有就是垃圾处理站，有些离着楼非常非常近。
然后是交通，虽然有干道通勤很重要，但是得看看自己想买的楼是不是靠路，靠路的一般都要便宜，噪音影响。
然后是学校。离学校近是好事，但是如果太近也有不利的因素，唱歌 ，操场，运动会，你懂得。
二是留心楼盘本身是一些不利因素。比如楼间距，楼间距如果非常近的话，低楼层采光就不好。具体采光时间的计算，翻翻我的公众号（滕州楼市观澜），里面有采光计算器。
然后是底商，有些沿路楼设置有底商，这个就要多留意了，底商会影响低楼层的生活品质。比如楼下做餐饮的，你就会饱受烟雾熏陶之苦。不要听什么做了商业规划，不引入餐饮之类的，底商都是要卖的，谁能管得了人家买了之后干什么？
（二）户型篇
看完沙盘，这时候置业顾问应该带你去看户型图了。注意一件事，很多置业顾问给你首次推荐的都是难卖的户型，自己心里有个数。
户型按户型来看，一般有两室、三室、四室。面积段一般小的90左右，大的170左右。
1.什么叫户型好
基本上户型好的定义为：通透性好，布局合理，空间利用率高。
具体我不详细说了，可以看我写的那篇《滕州楼市的好户型，一网打尽》
总体上把握几个原则：尽量买三室四室，尽量买双卫，不确定采光的情况下尽量买高一点的楼层。面宽尽量大。
2.买多大的面积
刚需卡着110三室这个面积段，刚改卡着130-140的四室或者大三室。再大的住宅，要注意流通性降低的可能了——就是二手不好卖的意思。
（三）信息篇
问清楚工期。知道何时封顶，何时开盘，何时交付。按照时间节点准备首付，办理贷款。交付时间落实清楚，有的准备的是婚房，要等着结婚。还有配建学校要看好工期，确定能不能同期交付使用，有些人等着上学。
问清楚公摊。有些高层公摊达30%，确定一下自己能否接受。
问清楚划片学区。注意，这个学区有时候会变的，只能大概参考一下。
问清楚绑定情况。问问是否绑定车储，因为这些是无法算到总房价里面贷款的，要提前准备一些资金。
大概第一次去售楼处落实好这些就差不多了。因为基本不会第一次去就买房子的，很少有这种。
下一篇预告，选房、签约、贷款等事项详解及避坑指南。
近期群里有兄弟让我写写买房流程的相关知识，坦白的说我本以为这个话题没什么聊的，实际上据我观察群里的聊天话题，还是有很多群友不知道这方面知识欠缺，借这个机会，我和大家聊聊一手房购房过程的全流程的攻略以及每个节点都要注意的事项。
太长了，没法一篇写完，因为我想写详细点，非必要尽量不配图了，妨碍阅读，多多关注吧，有始有终是肯定的，欢迎帮忙宣传转发。
一、去售楼处之前的准备
老话说，不打无准备之仗，去之前应该有点准备，不然获取不到信息不说，还容易被忽悠。
（一）想好几个问题
1.为什么要买房子
个人的需求是不同的，房子的卖点也是不同的，去售楼处之前，先想好自己买房的初衷是什么。
是为了学区，还是为了通勤方便，是为了投资，还是为了自住，是刚需还是改善，是市区高层还是郊区低密。
一般学区房价格是最硬的。滕州的学区房普遍在9k以上。同时，要分清一个概念，什么叫学区房，什么叫带学校的房子，所有的房子你买了都有学上。简言之就是，中考成绩好的学校划片小区，才能算学区房。
2.买房的预算是多少，月供能支撑多少
这是自己的本钱，要心中有数。一般首套房，首付总房款（毛坯房）的30%。精装修的一手房子，装修钱和房款是分开的，因此要把总房款剔除装修费用，再计算首付金额。
月供要心里有数，推荐自己网上找贷款计算器事先计算一下。利率选择5.15。一般银行对流水有要求，这个问题到了贷款那个篇章再细说。
3.大概买哪个区位的房子
除了价格驱动的客户，大部分购房者都有自己的意向区域，在去售楼处之前应该了解这个区域的大概房价。渠道可以网上搜索，朋友圈问问。
（二）落实好几件事
1、自己有没有公积金，需不需要公积金贷款。
有公积金推荐公积金贷款，利息低，不要浪费了。具体政策如下
2.自己征信有没有问题
这个问题有两类，一是那种信用卡或者贷款有逾期的客户，再贷款可能有难度，一般是逾期3次以上。后果的话到贷款那个篇章再聊。
还有一种是白户。也就是自己从来没有办过信用卡之类的。这种客户其实贷款有时候也会有难度，因为没有过往的信用参考，银行也会权衡这个事情，当然工作特别好的话，没多大影响，有些人就是钱多不需要信用卡也正常，我有个同事就是这种。
二、去售楼处应该干什么
第一次去售楼处，肯定是按照人家的节奏走，除非你是老司机，知道自己要的信息。
（一）沙盘篇
其实在进门之前，我推荐你先周边看一看，因为沙盘上是不会标很多东西，比如——桥洞子，瓶颈路。
一般置业顾问都会带你先看沙盘，她来讲解。她当然会只说项目好处。需要自己留心几点：
一是大的环境不利因素，比如铁路。沿铁路当然不好，噪音，发展受限等等。铁路是割裂城市发展版图的很大一个因素。还有就是，变电站，有些人担心辐射问题，但是这个东西只要不是特别特别近，没什么影响。还有就是垃圾处理站，有些离着楼非常非常近。
然后是交通，虽然有干道通勤很重要，但是得看看自己想买的楼是不是靠路，靠路的一般都要便宜，噪音影响。
然后是学校。离学校近是好事，但是如果太近也有不利的因素，唱歌 ，操场，运动会，你懂得。
二是留心楼盘本身是一些不利因素。比如楼间距，楼间距如果非常近的话，低楼层采光就不好。具体采光时间的计算，翻翻我的公众号（滕州楼市观澜），里面有采光计算器。
然后是底商，有些沿路楼设置有底商，这个就要多留意了，底商会影响低楼层的生活品质。比如楼下做餐饮的，你就会饱受烟雾熏陶之苦。不要听什么做了商业规划，不引入餐饮之类的，底商都是要卖的，谁能管得了人家买了之后干什么？
（二）户型篇
看完沙盘，这时候置业顾问应该带你去看户型图了。注意一件事，很多置业顾问给你首次推荐的都是难卖的户型，自己心里有个数。
户型按户型来看，一般有两室、三室、四室。面积段一般小的90左右，大的170左右。
1.什么叫户型好
基本上户型好的定义为：通透性好，布局合理，空间利用率高。
具体我不详细说了，可以看我写的那篇《滕州楼市的好户型，一网打尽》
总体上把握几个原则：尽量买三室四室，尽量买双卫，不确定采光的情况下尽量买高一点的楼层。面宽尽量大。
2.买多大的面积
刚需卡着110三室这个面积段，刚改卡着130-140的四室或者大三室。再大的住宅，要注意流通性降低的可能了——就是二手不好卖的意思。
（三）信息篇
问清楚工期。知道何时封顶，何时开盘，何时交付。按照时间节点准备首付，办理贷款。交付时间落实清楚，有的准备的是婚房，要等着结婚。还有配建学校要看好工期，确定能不能同期交付使用，有些人等着上学。
问清楚公摊。有些高层公摊达30%，确定一下自己能否接受。
问清楚划片学区。注意，这个学区有时候会变的，只能大概参考一下。
问清楚绑定情况。问问是否绑定车储，因为这些是无法算到总房价里面贷款的，要提前准备一些资金。
大概第一次去售楼处落实好这些就差不多了。因为基本不会第一次去就买房子的，很少有这种。
下一篇预告，选房、签约、贷款等事项详解及避坑指南。
