日本房地产：http://www.cyber-dreams.cn/fudousan.html
以下是来自持有东京房产100亿日元的人的想法：
我作为房地产投资者，在过去的10年里，持续在东京购买房地产，其持有金额超过100亿日元。在短期内持有数量如此之多，可以说是自2013年量化宽松政策之后，相信安倍经济学开始的资产通货膨胀政策，全面乘势而上的结果。
但是，自从SURUGA 银行问题以后，银行急剧减少了贷款。
房地产市场可以说是“没有融资就没有投资”，对于想要开始投资的普通投资者来说，房地产市场已经进入了冬天。
如果是对房地产有兴趣的人，应该经常听到市场转变的故事。
但是，纵观整个日本，也有不符合这一定论的地方，这一点不容忽视。房地产在每个城市都形成商圈，每个地区的规则都不同，如果能充分利用这一点，即使在房地产贷款的冬天也能继续购买。
先说答案的话，现在大阪比东京有趣。结合我最近的工作介绍一下。
■东京的房地产现在也很活跃
即使是“新型冠状病毒”，东京的房地产市场也没有平静的迹象，依然活跃。虽然租金昂贵的路面店铺、大型店铺、从新型冠状病毒前就开始亏损的店铺等都已搬出，变成空房，但租赁市场并不像世人的印象那样糟糕。特别是普通住宅的租赁非常稳定。我管理着近500个房间的住宅，入住率和新型冠状病毒之前一样。
另外，2020年实需公寓的销售会很活跃，也有“我们的店创历史最高记录”(大型中介)的声音。投资物业也因待售物业少，卖主保持强势。
我刚开始在东京的高价区域打探销售情况。在现在的表面收益率5%左右，虽说是长期持有也难以取得利润，但作为卖方的我也曾问过“以这个价格买了你打算怎么办”，即便如此也有不少人在考虑购买。
在经济繁荣的同时，东京的房地产贷款却越来越难。
“SURUGA 银行问题以后，我们也减少了房地产贷款，
有必要多让自己的资金进来”(多家金融机构)，
这可以说是东京的普遍氛围。
在贷款审查前被拒之门外的情况也在增加，
因此，小资金的个人投资者和工薪阶层都保持沉默。
实际上，房地产买卖的参与者中，事业公司(非房地产中坚企业)、房地产中介、高龄地主继承等能够马上拿出上亿日元资金的人代替投资者成为了主角。
也可以说是回到了限定富裕阶层的旧有的封闭的房地产市场。
在这样的融资环境下，很难涉足东京的房地产。
我也不例外，是东京无法贷款的投资者之一。于是决定进军大阪。大阪的房地产简单来说，就是以收益率换算，比东京高出1%以上(物业价格较低)，金融机构和房地产中介都很热心。值得注意的是，与像贝壳一样紧紧关闭融资窗口的东京金融机构相比，大阪的金融机构还是比较积极的。
特别是大阪的信用金库、信用组合，活力十足。
比如，负责信金的人在周末也会用手机打电话。即使当天预约，店长也会和我们见面。分店之间互相招揽客人。这种程度或许还只是个开始。大阪的商业精神很顽强。
■爱说话的信金支行行长放出的冲击性话语
有一天，我被正在申请贷款的信用贷款负责人叫去，紧急出差到大阪，在那里等待我的是一位很会说话的年长的支行行长。
“(结算期)要赶上3月份的话，明天之内要定10亿日元的房子就来不及了。我们3月份结算要做数字，所以很忙。想慢一点的话下次再说!”他喋喋不休地说。那个样子，宛如漫画漫画ナニワ金融道中的帝国金融社长，充满魄力，给人留下了深刻的印象。
当然，要在明天之内把价值10亿日元的房子找出来是不可能的事，支店长应该也理解这一点，但他想说的似乎不止这些。
“大的中介公司都没有好房子。我们会给你介绍地产中介，你跟他们谈谈怎么样?有一套房子是其他客户拿过来的，一直到贷款审查进行到一半的。”
实际上，这家大中介正是把我介绍到这家分店的介绍人，而分店店长却想把介绍人的客户挖走。我先入为主地认为信金是当地的一面镜子，只做高雅的交易，这对笔者来说是一个冲击。
我立刻给大型中介公司的负责人打电话说明了情况，他冷静地说:“不，在大阪是很常见的，很为难吧?”这让我再次大吃一惊。“大阪没有这样的规则”这句话，我在大阪工作时已经说过好几次了，但有趣的是，就连金融机构也不一定品行端正。
如果金融机构强大，借款人也会强大。
“大阪的金融机构一开始的利率都很高。但是因为竞争激烈，很快就会降低利率。我们也没有1%以上的贷款。”(大阪的房地产公司)
在东京举办的利息竞赛在大阪也很常见。但是金融机构也不会坐视不理。为了不被卷入利息竞争中，对其他银行的贷款置换，以罚5%的特别约定应战。
“无论如何也要决定一笔贷款，做成贷款业绩。我知道我们银行的利率很高，所以我才会这么说，不过，过段时间再找其他银行贷款也没关系……”
信金的负责人，对结果承诺的姿态让人心情愉快。在东京，能遇到如此热心的负责人的情况不多吧。大阪的金融机构就像是为了生存而在激烈的自由竞争中游走的民间企业。
■有专门从事不动产的信金·信组
在大阪开始房地产投资的时候，我想介绍几个如果知道的话会有用的规则。
首先要知道，大阪有很多东京不存在的不动产特定型的信金·信组。有的金融机构由于过于特殊化，在店内不设ATM，没有网上银行，汇款手续费一笔超过1000日元，让我大吃一惊。
至于哪家金融机构符合这一标准暂且不提，但只要问问大阪的房地产中介，谁都应该知道。虽然利率都很高，但是灵活性也很高。另外，负责人也非常热心。
首先，通过这些房地产特定型的信金信组取得业绩，然后再扩大规模。在地银方面，四国系地银的大阪分行等较为积极。
然后，最终找到位于大阪地盘的三井住友、关西展望等大银行就可以了。对东京的个人投资者来说难度很高的城市银行系，在大阪也有可能会很耐心地听你说话。
另外，卖家可能比东京更配合。如果贷款不出来，就可以和卖家商量金融机构的介绍，这是一种风气，这一点也要记在脑子里。
“我觉得东京的房地产比大阪好，你为什么来大阪?”(大阪地银)
有人这么想也不足为奇，其实，在房地产投资中，选择哪个房子并不重要，该不该买这个房子，只用一个计算公式就能立刻判定。我称之为BreakEven卖出价格的指标。
所谓收支平衡，是指买入时的存折余额和卖出后的存折余额相同，就是没有损失的卖出价格。只要模拟一下10年后能卖多少钱就能马上知道了。
■低利率有利于房地产投资
以我在大阪购买的房子为例，购买价格为3.7亿日元，表面收益率为7.7%，全额贷款，期限为30年，利息约为3%。虽然经费率高达37%，但只要进行适当的修缮，就可以避免租金下跌。
根据我所做的模拟计算，10年后的剩余债务正好减少1亿日元，为2.7亿日元。即使10年后以表面9.1%的3.1亿日元止损，也还是盈亏为零。可以说是赌在不会跌到这种程度上的投资，胜算应该很充分吧。
当然，前提是房屋的空房按照预定的时间被填满，但假设以1%左右的低利率出租的话，即使10年后地价下跌三成，也还有胜算。像这样，如果确认了足够的抗跌能力，就可以用少量的自身资金购买，将IRR(内部收益率，以自身资金为基础的长期收益率)提高到极限。
这样想的话，就能理解现在的低利率对房地产投资是多么有利了。我认为，能贷款的房地产现在都是可以买的。
顺便说一下，虽然笔者已经进军大阪，但如果问我大阪的房地产本身是否有魅力，我并不是特别看好大阪。但是，我认为城市和东京是联动的，所以没有问题。硬要说的话，与东京的物价暴涨相比，感觉起步较晚的大阪稍微上涨一点也不奇怪，但也只是这种程度的认识。
对于房地产投资来说，能贷到款比房地产本身更有魅力。而且，大阪还能得到贷款。这就是我进军大阪的真正原因。
以下是来自持有东京房产100亿日元的人的想法：
我作为房地产投资者，在过去的10年里，持续在东京购买房地产，其持有金额超过100亿日元。在短期内持有数量如此之多，可以说是自2013年量化宽松政策之后，相信安倍经济学开始的资产通货膨胀政策，全面乘势而上的结果。
但是，自从SURUGA 银行问题以后，银行急剧减少了贷款。
房地产市场可以说是“没有融资就没有投资”，对于想要开始投资的普通投资者来说，房地产市场已经进入了冬天。
如果是对房地产有兴趣的人，应该经常听到市场转变的故事。
但是，纵观整个日本，也有不符合这一定论的地方，这一点不容忽视。房地产在每个城市都形成商圈，每个地区的规则都不同，如果能充分利用这一点，即使在房地产贷款的冬天也能继续购买。
先说答案的话，现在大阪比东京有趣。结合我最近的工作介绍一下。
■东京的房地产现在也很活跃
即使是“新型冠状病毒”，东京的房地产市场也没有平静的迹象，依然活跃。虽然租金昂贵的路面店铺、大型店铺、从新型冠状病毒前就开始亏损的店铺等都已搬出，变成空房，但租赁市场并不像世人的印象那样糟糕。特别是普通住宅的租赁非常稳定。我管理着近500个房间的住宅，入住率和新型冠状病毒之前一样。
另外，2020年实需公寓的销售会很活跃，也有“我们的店创历史最高记录”(大型中介)的声音。投资物业也因待售物业少，卖主保持强势。
我刚开始在东京的高价区域打探销售情况。在现在的表面收益率5%左右，虽说是长期持有也难以取得利润，但作为卖方的我也曾问过“以这个价格买了你打算怎么办”，即便如此也有不少人在考虑购买。
在经济繁荣的同时，东京的房地产贷款却越来越难。
“SURUGA 银行问题以后，我们也减少了房地产贷款，
有必要多让自己的资金进来”(多家金融机构)，
这可以说是东京的普遍氛围。
在贷款审查前被拒之门外的情况也在增加，
因此，小资金的个人投资者和工薪阶层都保持沉默。
实际上，房地产买卖的参与者中，事业公司(非房地产中坚企业)、房地产中介、高龄地主继承等能够马上拿出上亿日元资金的人代替投资者成为了主角。
也可以说是回到了限定富裕阶层的旧有的封闭的房地产市场。
在这样的融资环境下，很难涉足东京的房地产。
我也不例外，是东京无法贷款的投资者之一。于是决定进军大阪。大阪的房地产简单来说，就是以收益率换算，比东京高出1%以上(物业价格较低)，金融机构和房地产中介都很热心。值得注意的是，与像贝壳一样紧紧关闭融资窗口的东京金融机构相比，大阪的金融机构还是比较积极的。
特别是大阪的信用金库、信用组合，活力十足。
比如，负责信金的人在周末也会用手机打电话。即使当天预约，店长也会和我们见面。分店之间互相招揽客人。这种程度或许还只是个开始。大阪的商业精神很顽强。
■爱说话的信金支行行长放出的冲击性话语
有一天，我被正在申请贷款的信用贷款负责人叫去，紧急出差到大阪，在那里等待我的是一位很会说话的年长的支行行长。
“(结算期)要赶上3月份的话，明天之内要定10亿日元的房子就来不及了。我们3月份结算要做数字，所以很忙。想慢一点的话下次再说!”他喋喋不休地说。那个样子，宛如漫画漫画ナニワ金融道中的帝国金融社长，充满魄力，给人留下了深刻的印象。
当然，要在明天之内把价值10亿日元的房子找出来是不可能的事，支店长应该也理解这一点，但他想说的似乎不止这些。
“大的中介公司都没有好房子。我们会给你介绍地产中介，你跟他们谈谈怎么样?有一套房子是其他客户拿过来的，一直到贷款审查进行到一半的。”
实际上，这家大中介正是把我介绍到这家分店的介绍人，而分店店长却想把介绍人的客户挖走。我先入为主地认为信金是当地的一面镜子，只做高雅的交易，这对笔者来说是一个冲击。
我立刻给大型中介公司的负责人打电话说明了情况，他冷静地说:“不，在大阪是很常见的，很为难吧?”这让我再次大吃一惊。“大阪没有这样的规则”这句话，我在大阪工作时已经说过好几次了，但有趣的是，就连金融机构也不一定品行端正。
如果金融机构强大，借款人也会强大。
“大阪的金融机构一开始的利率都很高。但是因为竞争激烈，很快就会降低利率。我们也没有1%以上的贷款。”(大阪的房地产公司)
在东京举办的利息竞赛在大阪也很常见。但是金融机构也不会坐视不理。为了不被卷入利息竞争中，对其他银行的贷款置换，以罚5%的特别约定应战。
“无论如何也要决定一笔贷款，做成贷款业绩。我知道我们银行的利率很高，所以我才会这么说，不过，过段时间再找其他银行贷款也没关系……”
信金的负责人，对结果承诺的姿态让人心情愉快。在东京，能遇到如此热心的负责人的情况不多吧。大阪的金融机构就像是为了生存而在激烈的自由竞争中游走的民间企业。
■有专门从事不动产的信金·信组
在大阪开始房地产投资的时候，我想介绍几个如果知道的话会有用的规则。
首先要知道，大阪有很多东京不存在的不动产特定型的信金·信组。有的金融机构由于过于特殊化，在店内不设ATM，没有网上银行，汇款手续费一笔超过1000日元，让我大吃一惊。
至于哪家金融机构符合这一标准暂且不提，但只要问问大阪的房地产中介，谁都应该知道。虽然利率都很高，但是灵活性也很高。另外，负责人也非常热心。
首先，通过这些房地产特定型的信金信组取得业绩，然后再扩大规模。在地银方面，四国系地银的大阪分行等较为积极。
然后，最终找到位于大阪地盘的三井住友、关西展望等大银行就可以了。对东京的个人投资者来说难度很高的城市银行系，在大阪也有可能会很耐心地听你说话。
另外，卖家可能比东京更配合。如果贷款不出来，就可以和卖家商量金融机构的介绍，这是一种风气，这一点也要记在脑子里。
“我觉得东京的房地产比大阪好，你为什么来大阪?”(大阪地银)
有人这么想也不足为奇，其实，在房地产投资中，选择哪个房子并不重要，该不该买这个房子，只用一个计算公式就能立刻判定。我称之为BreakEven卖出价格的指标。
所谓收支平衡，是指买入时的存折余额和卖出后的存折余额相同，就是没有损失的卖出价格。只要模拟一下10年后能卖多少钱就能马上知道了。
■低利率有利于房地产投资
以我在大阪购买的房子为例，购买价格为3.7亿日元，表面收益率为7.7%，全额贷款，期限为30年，利息约为3%。虽然经费率高达37%，但只要进行适当的修缮，就可以避免租金下跌。
根据我所做的模拟计算，10年后的剩余债务正好减少1亿日元，为2.7亿日元。即使10年后以表面9.1%的3.1亿日元止损，也还是盈亏为零。可以说是赌在不会跌到这种程度上的投资，胜算应该很充分吧。
当然，前提是房屋的空房按照预定的时间被填满，但假设以1%左右的低利率出租的话，即使10年后地价下跌三成，也还有胜算。像这样，如果确认了足够的抗跌能力，就可以用少量的自身资金购买，将IRR(内部收益率，以自身资金为基础的长期收益率)提高到极限。
这样想的话，就能理解现在的低利率对房地产投资是多么有利了。我认为，能贷款的房地产现在都是可以买的。
顺便说一下，虽然笔者已经进军大阪，但如果问我大阪的房地产本身是否有魅力，我并不是特别看好大阪。但是，我认为城市和东京是联动的，所以没有问题。硬要说的话，与东京的物价暴涨相比，感觉起步较晚的大阪稍微上涨一点也不奇怪，但也只是这种程度的认识。
对于房地产投资来说，能贷到款比房地产本身更有魅力。而且，大阪还能得到贷款。这就是我进军大阪的真正原因。
