最近群里有很多朋友问我一个老生常谈的话题，回迁房到底能不能买？
客观的说，这个题目起的不对。回迁房不是能不能买的问题，是应不应该买的问题。本文借这个机会，和大家系统的聊一聊回迁房的话题。
一、什么是回迁房
XX地方拆迁了，按照一定的标准补偿了当地原住居民，其中的住房部分就是回迁房。
二、回迁房的特点
（一）群聚性。通常情况下，回迁房是群聚型的，也就是某栋楼或者某相邻的几栋楼甚至某个片区全是回迁房。
但是，当回迁房数量超过居民补偿数量的时候，开发商会拿出来卖一部分回迁房，注意这种房子其实卖的时候就是商品房。
（二）户型。
户型通常不好，偶尔也有不错的。
（三）价格
开发商拿出开卖的那种价格一般也比其他非回迁楼便宜，但是便宜的不多，因为这就是商品房。
回迁户自己的房子价格非常便宜。比如XX城，贴吧有人卖5500。商品房市场价8K以上。
三、回迁房是否该买
（一）没风险的回迁房
1.上文提到的售楼处卖的剩余回迁房
这种性质已经和回迁没关系了，就是普通商品房。（但是我个人建议买的时候还是要问清楚，和其他非回迁楼有没有区别）
注意：虽然房子性质变了，但是还是在那栋回迁楼上，因此，在意的除了价格，应该还是居住体验。
2.已经下证的回迁二手房
这种当年虽然是回迁房，但是下证之后就是普通商品房了，再卖的话就跟回迁没关系了。我买过。
（二）有风险的回迁房
除了上面两种，其他回迁房都有风险。大致分成两种：
一是未来能下证的回迁房，目前房主只有回迁协议，房子还没上房，这时候其实卖的不是房子，卖的其实是一种承诺。只是承诺这个东西，好用吗？
解释几个东西：
1.双方签的购房协议
协议有效与否。这个问题其实一直有争议，我没法给您法律上的准确的答案，有说有效的，有说无效的，不信你自己百度，看看有没有官方答案。
因此，纠结一个根本不好找答案的问题，我觉得没有意义，又不是司法考试。我坚持那句话，买的是房子，而不是打官司的主动权。
2.公证
现在这种没证的回迁房买卖，公证处原意做的越来越少了，出事的太多，人家也不想弄麻烦事。
风险点：最大的风险是卖家毁约或者过户时候难为买家，让买家加钱才给过户。这种事太多了，没办法，房价一涨，验证人性的时候就到了。
购买风险应对措施：非得买这种，我建议只付一定金额的定金，下证过户时候再付其他。
二是没有证的回迁房
这种土地性质拆迁时就可能是集体土地，所以没证。
风险和上述类似。最大的区别就是，这种房子永远永远不值钱。记住，没证的房子永远不值钱。非得给一个市场参考值的话，无证房子大概是有证房子的50%以下。各大中城市都这样。
购房风险应对措施：没有。
总结：回迁房确实有的可以买，但是只能买有证或者未来有证的房子，这种房子性价比可以。没证的房子我就替你否了。
但是，能买，不代表应该买，我也没建议买。因为你在咨询这种房子的时候，是不是有时候碰到的都是这种话“如果村委配合，如果开发商XX配合，如果到时候咱们如何如何，肯定就没问题了”，买房是数学题吗？如果是，那我只能说你可能等来一个开发性答案了。
思考一下吧，我还是那句话，你买的是房子，不是未来打官司的主动权。出了任何一个岔子，都够折腾的。
完。