聊一聊房价？？

我认为房价会长期 持续性的下跌

根据统计，8月秦皇岛市中心中部片区、西部片区、北部片区、山海关片区、北戴河新区以及金梦海湾片区新房价格均价较上月普遍下跌，其中，西部片区最大幅度为下跌479元/平米。从房价调整的楼盘数量上来看，11个楼盘房价上调，13个楼盘房价下调。

秦皇岛08月新房均价 11412 元/m² 环比上月下降 ↓ 0.51%，秦皇岛07月新房均价 11470 元/m²，秦皇岛8月二手房均价 11694 元/m²。秦皇岛7月二手房均价 11732 元/m²，环比上月下跌 0.32% ↓，同比去年同期下跌 2.61% ↓

为什么说我认为房价会下跌呢
在刨除短期炒作因素之外，房价长期走向，是完全取决于一个城市的人口净流入情况。
如果一个城市能够维持长期人口净流入，那么这个城市的房价肯定是长期看涨，除非爆发重大世界经济危机，不然很难下跌。
而如果一个城市是长期人口净流出的，那么这个城市的房价肯定是长期看跌，除非出现剧烈通货膨胀，否则房价很难上涨。

能够长期保持房价上涨的估计只有少数几个特大型城市，而少数一线城市在维持人口净流入净流出平衡的情况，勉强支撑房价坚挺。
至于二三线城市，在人口长期净流出的情况下，十几年后必然会出现大量闲置空房的现象，到时候这些城市的房价，大概率是一个长期下跌的走势。

基本上来说，从2022年开始，我国刚需购房的人群数量会开始呈现锐减的态势。在刨除炒房因素之外，房价整体走势还是取决于供需关系。
在十年后，我国的刚需购房人群数量将从1.246亿人，锐减到8120万人，下降幅度达到35%。
本来整体就是供大于求，而在未来需求整体会持续下降的情况下，供大于求的情况只会越来越严重。并且，房子还有一个存在周期比较长的特点，属于固定资产。
最迟从2030年开始，我们人口就要由正转负，这意味着十年后，会有越来越多的房子腾出来。

当前全国范围内的房价已经在一个相当高的阶段，除非说刚需人群暴增，才会带来第四波房价上涨，但在刚需人群反而锐减的情况下，第四波房价暴涨，我个人认为是不会存在的。

根据第七次全国人口普查结果，现将2020年11月1日零时秦皇岛市人口情况公布如下：
一、全市人口情况
全市常住人口[2] 为3136879人，与2010年第六次全国人口普查的2987605人相比，增加149274人，增长5.00%，年平均增长率为0.49%。
表1 秦皇岛市历次人口普查总人口及年均增长率
单位：人、%
人口普查 普查时点 总人口 年均增长率
第一次 1953年7月1日零时
第二次 1964年7月1日零时
第三次 1982年7月1日零时 2186004 2.5
第四次 1990年7月1日零时 2469334 1.5
第五次 2000年11月1日零时 2753962 1.1
第六次 2010年11月1日零时 2987605 0.7
第七次 2020年11月1日零时 3136879 0.5
全市共有家庭户[3]1187963户，集体户45826户，家庭户人口为2901692人，集体户人口为235187人。平均每个家庭户的人口为2.44人，比2010年第六次全国人口普查2.94人减少0.50人。

年龄构成情况
全市常住人口中，0-14岁人口为475914人，占15.17%；15-59岁人口为1928327人，占61.47%；60岁及以上人口为732638人，占23.36%，其中65岁及以上人口为509121人，占16.23%。与2010年第六次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重上升0.92个百分点，15-59岁人口的比重下降9.79个百分点，60岁及以上人口的比重上升8.87个百分点，65岁及以上人口的比重上升6.77个百分点。

房价虚高的厉害

长期是多长？

这几年涨的过高，偏离收入增长，调整是难免的。但是不能就认为房价往后会一直跌，毕竟这几年的暴涨和货币超发有很大关系。将来一二线城市还是有价值的，价格会稳步推进。三四线会分化，有产业有人口流入的房子依然有价值，起码通胀性涨价基本没问题，但是如果是人口流失，资源型枯竭收缩型城市，肯定房价涨幅难以跟上通胀。大部分三四线城市，将来房价依然是涨，但是大多有价无市，变现的话比较难，尤其老破小区，议价空间可能在十万到二十万。挂的依然高不好卖

在2016年实行全面二孩政策后，虽然在2016年当年出现了“小幅度”人口增长，然而从2017年开始，人口出生率居然就掉转之下。
我们来看一组数据。
从2015年开始，我国每年的出生人口数据情况：
2015年：1655万人；
2016年：1786万人；
2017年：1723万 人；
2018年：1523万人；
2019年：1465万人；
2020年；1003万人；