像养老行业现今有发展前景，而房地产商以其过往的经验，在资本运作、品牌营销方面也有着较强的专业。照理来说，是能够把养老地产做的很好，但是为什么做不起来、跑不通商业逻辑呢？
01 地段是核心
房地产开发的核心要素是“地段”，养老地产同理。
我们将中国老龄化地区的数据图谱打开，可以看到排名在前，老龄化已超过百分之二十的地区，有长三角、胶东半岛、东北三省、华北以及成渝板块。
来源：国家统计局
在我们选择养老地产项目地段的时候，就可以直接在这几大板块里选择，不用纠结太多。
不是说低于百分之二十的地区不能做养老地产。只是老龄化占比大的地区，相应的需求也大，在那边创业、落地项目。虽然竞争大，但当地的接受程度也会更高。
当然了，我们也有在新疆的客户朋友，他在当地大概有2500+的床位，收益也不错，年收入毛利可以做到20%-30%。但是他也很苦闷，新疆的老龄人口分布不集中，发展的比较困难，如果往外地发展，又会由于跨地区文化差异的原因很难做起来。
派博生命科技总经理陈浩先生表示，地产商在跨入养老行业时，首要考虑的是项目选择的地段，并根据该地段所属的水土文化、风俗习惯等，来规划项目。
02 养老地产怎么做
1）确定项目定位
第一点是定位，也是我们常常提到的一个重点。
定位的核心就是该养老项目要服务的是哪一类的人群？这类人群在哪里？有什么特色？有什么需求......等等，在上一期文章中已详细给大家分享了，在这里就不过多阐述，可在该文章最后的“往期文章”中跳转阅读。
2）市场能接受什么样的产品
有部分地产商在确定完项目定位后，就急着考虑要设计一个庭院式的、花园式或者主题式的场景，要配多少的病房，病房怎么分类，老年公寓计划多少，要不要配备医疗机构。
这些都不是我们第二步要考虑的问题。
我们要考虑的是，你选择的这个市场，这类目标客户，他们能够接受什么样的产品服务？
上期我们也提到，养老地产的核心产品不是房子，不是1㎡多少钱，而是你提供的服务能不能等同客户付出的价值。
有个简单的基础算法。
以每个人在每个月的产出，作为他们能承受养老费用程度的判断依据，反推我们应该构建什么样的产品，建设什么样档次标准等等。
所以这是跟房地产不一样的。房地产是已经做好了一个品牌标签化的产品规划，再到市场上找那一群对标收入的客户在哪，再确定项目选址。
3）示例参考，举一反三
举个例子让大家更好的理解“养老地产怎么做”。
比如我们现在要在上海周边的城市，在无锡做养老地产，那无论是我们的开发价格还是养老价格都会便宜一点，同时还能接收上海的一些外溢人口。
定位完我们项目的城市选择后，我们再来评估上海对于中高端养老愿意支付的费用是多少。
按照我们之前的了解，平均在一万五左右，再往上四五万的也有。那我们就把养老服务费用定在一万二左右一个月，并针对这一类的人建设项目。
考虑到这一类人他们需要独立空间的同时需要保留社交性，那我们就可以将空间划分成双人房，让60-75的老人共同居住。
居住的费用是免费的，甚至可以把10-15年的经营权卖给老人，收费按照我所提供的服务进行收费。
但这是理想状态。
对于地产商来讲，他不会这么做，这违背了他们的商业逻辑，就跟养老地产的思考逻辑完全不同。他更希望的是一个产品能够适配的人数越多越好，这样才能降低其投资风险，提高他们的投入产出比。
这是正常的，但如果真的想做养老地产，又想降低投资风险的，我们更建议是在一个大的地产项目中，划分二三十亩地来做。
这样你的试错成本会越低，试错的速度也会越快，才能从中快速调整，减少损失。
03 小结
总而言之，我们想要做好养老地产，最核心的一点就是对产品有深度的理解：房地产是标签化产品，养老地产是服务性产品。
转变观念后，我们再来规划整个项目，思路便会变得开阔清晰。
同时，我们也要清楚知道。养老事业，包括养老地产的发展绝对不是某一个人或者某一类人能够解决的，需要举全国之力调动所有市场、商业资源才能实现共同持续发展。
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图 | pexels、51yuansu
文、排版 | 派博生命
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房地产开发的核心要素是“地段”，养老地产同理。
我们将中国老龄化地区的数据图谱打开，可以看到排名在前，老龄化已超过百分之二十的地区，有长三角、胶东半岛、东北三省、华北以及成渝板块。
来源：国家统计局
在我们选择养老地产项目地段的时候，就可以直接在这几大板块里选择，不用纠结太多。
不是说低于百分之二十的地区不能做养老地产。只是老龄化占比大的地区，相应的需求也大，在那边创业、落地项目。虽然竞争大，但当地的接受程度也会更高。
当然了，我们也有在新疆的客户朋友，他在当地大概有2500+的床位，收益也不错，年收入毛利可以做到20%-30%。但是他也很苦闷，新疆的老龄人口分布不集中，发展的比较困难，如果往外地发展，又会由于跨地区文化差异的原因很难做起来。
派博生命科技总经理陈浩先生表示，地产商在跨入养老行业时，首要考虑的是项目选择的地段，并根据该地段所属的水土文化、风俗习惯等，来规划项目。
02 养老地产怎么做
1）确定项目定位
第一点是定位，也是我们常常提到的一个重点。
定位的核心就是该养老项目要服务的是哪一类的人群？这类人群在哪里？有什么特色？有什么需求......等等，在上一期文章中已详细给大家分享了，在这里就不过多阐述，可在该文章最后的“往期文章”中跳转阅读。
2）市场能接受什么样的产品
有部分地产商在确定完项目定位后，就急着考虑要设计一个庭院式的、花园式或者主题式的场景，要配多少的病房，病房怎么分类，老年公寓计划多少，要不要配备医疗机构。
这些都不是我们第二步要考虑的问题。
我们要考虑的是，你选择的这个市场，这类目标客户，他们能够接受什么样的产品服务？
上期我们也提到，养老地产的核心产品不是房子，不是1㎡多少钱，而是你提供的服务能不能等同客户付出的价值。
有个简单的基础算法。
以每个人在每个月的产出，作为他们能承受养老费用程度的判断依据，反推我们应该构建什么样的产品，建设什么样档次标准等等。
所以这是跟房地产不一样的。房地产是已经做好了一个品牌标签化的产品规划，再到市场上找那一群对标收入的客户在哪，再确定项目选址。
3）示例参考，举一反三
举个例子让大家更好的理解“养老地产怎么做”。
比如我们现在要在上海周边的城市，在无锡做养老地产，那无论是我们的开发价格还是养老价格都会便宜一点，同时还能接收上海的一些外溢人口。
定位完我们项目的城市选择后，我们再来评估上海对于中高端养老愿意支付的费用是多少。
按照我们之前的了解，平均在一万五左右，再往上四五万的也有。那我们就把养老服务费用定在一万二左右一个月，并针对这一类的人建设项目。
考虑到这一类人他们需要独立空间的同时需要保留社交性，那我们就可以将空间划分成双人房，让60-75的老人共同居住。
居住的费用是免费的，甚至可以把10-15年的经营权卖给老人，收费按照我所提供的服务进行收费。
但这是理想状态。
对于地产商来讲，他不会这么做，这违背了他们的商业逻辑，就跟养老地产的思考逻辑完全不同。他更希望的是一个产品能够适配的人数越多越好，这样才能降低其投资风险，提高他们的投入产出比。
这是正常的，但如果真的想做养老地产，又想降低投资风险的，我们更建议是在一个大的地产项目中，划分二三十亩地来做。
这样你的试错成本会越低，试错的速度也会越快，才能从中快速调整，减少损失。
03 小结总而言之，我们想要做好养老地产，最核心的一点就是对产品有深度的理解：房地产是标签化产品，养老地产是服务性产品。
转变观念后，我们再来规划整个项目，思路便会变得开阔清晰。
同时，我们也要清楚知道。养老事业，包括养老地产的发展绝对不是某一个人或者某一类人能够解决的，需要举全国之力调动所有市场、商业资源才能实现共同持续发展。
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