疫时情代房子期短卖不掉与降其價；不如先抵押貸款，未绸雨缪 做好金資准备！低息三厘
房照子住13148872208
短暂回调指什么？
从2011年到2015年，尤其在2014年及2015年，确实存在开工量、出让量都有短暂回调。尤其是在租金水平方面，从2013年到2014年，除了一线城市，其他所有的都有回落。这个是因为我们各地的供应速度增长太快，远远超过了我们收入和消费的增长，供求关系在短期内出现了严重的不平衡，导致整个行业出现深度回调。
但是我为什么更看好未来？
有这么几个因素：
第一，城镇化率。城镇化率是支持中国整个房地产行业，包括商业地产行业发展的较基本要素。纵观全世界城市发展史，城镇化率未超过75%以前，商业地产行业一直都在高速发展向前，没有一个国家突破这个标准，中国也不例外。
第二，国内消费能力，从2014年到今天，中国社会消费品零售总额和我们工业增加值比较中，中国现在已经明显出现了新的经济支柱—消费市场。
第三，从投资回报来看，较下面的是一年息存款利率，比值较低，较上面是写字楼转售回报，比值较高。从中美两国的回报角度来讲，中国商业地产虽然出现了局部回调，但是和社会发展的需求以及发达国家走的道路来看，我们的空间还很大。
美联工商铺商业地产13824386118
这是从周期角度讲为什么我坚定长期看好商业地产投资，但短期确实需谨慎。短期内，我们处于一个向上大周期的向下回调的短阶段。
区域市场
其次讲讲区域市场。我认为决定一个地方值不值得投资、能不能投资，主要是由三个要素决定：一，人口的数量。
美联工商铺商业地产13824386118
十字路口 品牌商家稳定收益
强势进驻壹成中心街区
经营项目：三津汤包早餐店
总价：977万
第一年租金收益：412594元
第二年租金收益：412594元
第三年租金收益：437349元
第四年租金收益：463590元
第五年租金收益：491406元
殷江林 美联商业地产工商铺
龙华最旺壹方城临街商铺
尽享一线商圈超级商业集群深圳商铺投资
鸿荣源?壹城荟
20㎡－50㎡钻级临街商铺
总价300—1000万市场热门
深圳商铺投资深圳房产投资
深圳最大320万平超级城市综合体
壹方城购物中心一线商圈位
1300万平巨量城市更新商铺升值红利
深圳最大一线商圈60万商业集群
品牌商家进驻，稳定收益4－5厘以上
每日固定高端消费人群超50万
产 权：70年（2015-2085）
业态租金：700元－800元/㎡
单价，12万
这是中国各大城市人口的分布图，人口越多，商业地产投资环境越好。
二，人口质量，大众的消费意愿及购买力。通过分析，中国较大商业中心，不是上海，而是北京。有两个较核心指标：第一个核心指标是辐射能力。北京商业辐射能力大大超过上海的辐射能力；第二是品牌渗透率。全球前一百名较活跃品牌在两个城市开店的数量，北京超过上海。所以我们看一个城市的发展空间，第一个看人口数量，第二个看人口质量。
三，供求关系。全球各城市在建购物中心面积前20位中，我国城市占据13个，城市间供需分化加剧，一线城市仍有较大发展空间：上海（1.1平）、北京（0.7平）、广州（0.4平）、深圳（0.4平）、天津（0.5平）等一线城市人均购物中心面积较低，而且由于人口持续净流入，购物中心随城镇外延仍有较大扩展空间。部分二线城市未来供需存在失衡的倾向，风险较大，例如沈阳、常州、佛山等地。从人口的数量、质量、供求关系三个因素来比较，其实零售业较佳投资地在上海、北京、杭州。
3
物业
第三讲讲物业。其中包括两点：物业类型和物业周期。
什么叫做物业类型？
商业物业有很多种，该如何选择？上图是中国所有开发商在一线到三线城市投资商业地产时候的物业组合数，从这个表可以看出来，中国开发商在选择物业类型时候会看一个主要标准——现金流。哪个物业产生现金流偏爱哪个物业。
美联工商铺商业地产13824386118
这是中国2010年-2015年存量商业物业大宗交易的分析图。这六年中，零售商物业稍有增加，增加较大的是办公楼，较不看好的物业是酒店。其中主要有三个原因，第一，管理简单，办公楼管理需要的团队专业水平和复杂程度远远低于零售物业，对于金融机构比较好判断；第二，比较容易标准化，在所有测算中的可确定性比较高；第三，中国第三产业服务业这几年大幅提高。
对于物业生命周期，我认为在增长期基本结束，开始进入老化期这个时候，是重新投资、进行物业更新的较好时机。
4
实现投资回报的路径
较后讲讲投资回报的路径。从开发角度来讲，我们认为价值敏感点是在两端，就在前期的投资端和后期的经营管理端。这两端是决定物业的价值，实现价值成败较敏感的关注点。
美联工商铺商业地产13824386118
十字路口 品牌商家稳定收益
强势进驻壹成中心街区
经营项目：三津汤包早餐店
总价：977万
第一年租金收益：412594元
第二年租金收益：412594元
第三年租金收益：437349元
第四年租金收益：463590元
第五年租金收益：491406元
殷江林 美联商业地产工商铺
龙华最旺壹方城临街商铺
尽享一线商圈超级商业集群深圳商铺投资
鸿荣源?壹城荟
20㎡－50㎡钻级临街商铺
总价300—1000万市场热门
深圳商铺投资深圳房产投资
深圳最大320万平超级城市综合体
壹方城购物中心一线商圈位
1300万平巨量城市更新商铺升值红利
深圳最大一线商圈60万商业集群
品牌商家进驻，稳定收益4－5厘以上
每日固定高端消费人群超50万
产 权：70年（2015-2085）
业态租金：700元－800元/㎡
单价，12万
殷江林 美联商业地产工商铺13824386118东航云南公司
龙华最旺壹方城临街商铺
尽享一线商圈超级商业集群
鸿荣源?壹城荟
20㎡－50㎡钻级临街商铺
总价300—1000万市场热门深圳创业 深圳疫情 香港最新疫情
深圳最大320万平超级城市综合体
壹方城购物中心一线商圈位
1300万平巨量城市更新商铺升值红利
深圳最大一线商圈60万商业集群
品牌商家进驻，稳定收益4－5厘以上
每日固定高端消费人群超50万
产 权：70年（2015-2085）
业态租金：700元－800元/㎡
梅林关口商铺 一楼均价:铺6.5-11.5万 13824386118
深圳唯一在售地铁连体黄金旺铺.34-84平黄金旺铺 小面积高回报
潜力商圈 亚洲最大枢纽，70年产权】70年超长产权，自由租售，一铺三代【买一送一】
龙华十字路口纯街铺 美丽365花园37平饺子馆，售280万此铺租金6500元一月
此铺在大型超市旁，十字路口处，距地铁4号线清湖站150米 正对面的工厂正处于旧改
111号+112号发廊餐厅 30+40平 卖389万 租金到期层高可做2层
世纪春城1期高山美容89平租金1万8 卖550万各付（-15W）华润旁 牛王店边
锦绣江南120号保健品48平 卖320万 租金5千6
131面包350万租金7千1 浦发银行对面
龙华苹果园人人乐对面 53平卖430万? 租金1万7? 做美发+牙科? —2063 送1层 入口处
福田正街铺租客餐饮店;美香园44平 ;560万元.租金16900/月 美联工商铺 商铺专家 香港美联商铺
盐田 蓝田1站48平有机食品 卖330万 租7千 美联工商铺商业地产13824386118
布吉旺街高回报商铺 信义正街铺王，10米门面，两间铺一本证，58平，租金29300，合同17年3月底，售670万各，高回报，租客《美原地产 十 千百度服装》
布吉百合五星级酒店底商临街稀缺靓铺，格林外单48平，门宽五米，层高6米已隔两层，总价480万各付，租金12000元/月，周边商家新一佳，苏宁电器，麦当劳
麦当劳对面 <<美丽成真美颜>> 103平 门面10米 卖价5万2 租金1万1
信义锦绣园汤粉王 小肥羊对面 58平卖620万 租1万6
龙头旺铺龙岗义乌成熟商圈，日均人流量高达50万！发展商保留最好的龙头商铺，投资首选租金回报高！
83平，总价330万，租客餐饮，租金10000元/月
房照子住13148872208
短暂回调指什么？
从2011年到2015年，尤其在2014年及2015年，确实存在开工量、出让量都有短暂回调。尤其是在租金水平方面，从2013年到2014年，除了一线城市，其他所有的都有回落。这个是因为我们各地的供应速度增长太快，远远超过了我们收入和消费的增长，供求关系在短期内出现了严重的不平衡，导致整个行业出现深度回调。
但是我为什么更看好未来？
有这么几个因素：
第一，城镇化率。城镇化率是支持中国整个房地产行业，包括商业地产行业发展的较基本要素。纵观全世界城市发展史，城镇化率未超过75%以前，商业地产行业一直都在高速发展向前，没有一个国家突破这个标准，中国也不例外。
第二，国内消费能力，从2014年到今天，中国社会消费品零售总额和我们工业增加值比较中，中国现在已经明显出现了新的经济支柱—消费市场。
第三，从投资回报来看，较下面的是一年息存款利率，比值较低，较上面是写字楼转售回报，比值较高。从中美两国的回报角度来讲，中国商业地产虽然出现了局部回调，但是和社会发展的需求以及发达国家走的道路来看，我们的空间还很大。
美联工商铺商业地产13824386118
这是从周期角度讲为什么我坚定长期看好商业地产投资，但短期确实需谨慎。短期内，我们处于一个向上大周期的向下回调的短阶段。
区域市场
其次讲讲区域市场。我认为决定一个地方值不值得投资、能不能投资，主要是由三个要素决定：一，人口的数量。
美联工商铺商业地产13824386118
十字路口 品牌商家稳定收益
强势进驻壹成中心街区
经营项目：三津汤包早餐店
总价：977万
第一年租金收益：412594元
第二年租金收益：412594元
第三年租金收益：437349元
第四年租金收益：463590元
第五年租金收益：491406元
殷江林 美联商业地产工商铺
龙华最旺壹方城临街商铺
尽享一线商圈超级商业集群深圳商铺投资
鸿荣源?壹城荟
20㎡－50㎡钻级临街商铺
总价300—1000万市场热门
深圳商铺投资深圳房产投资
深圳最大320万平超级城市综合体
壹方城购物中心一线商圈位
1300万平巨量城市更新商铺升值红利
深圳最大一线商圈60万商业集群
品牌商家进驻，稳定收益4－5厘以上
每日固定高端消费人群超50万
产 权：70年（2015-2085）
业态租金：700元－800元/㎡
单价，12万
这是中国各大城市人口的分布图，人口越多，商业地产投资环境越好。
二，人口质量，大众的消费意愿及购买力。通过分析，中国较大商业中心，不是上海，而是北京。有两个较核心指标：第一个核心指标是辐射能力。北京商业辐射能力大大超过上海的辐射能力；第二是品牌渗透率。全球前一百名较活跃品牌在两个城市开店的数量，北京超过上海。所以我们看一个城市的发展空间，第一个看人口数量，第二个看人口质量。
三，供求关系。全球各城市在建购物中心面积前20位中，我国城市占据13个，城市间供需分化加剧，一线城市仍有较大发展空间：上海（1.1平）、北京（0.7平）、广州（0.4平）、深圳（0.4平）、天津（0.5平）等一线城市人均购物中心面积较低，而且由于人口持续净流入，购物中心随城镇外延仍有较大扩展空间。部分二线城市未来供需存在失衡的倾向，风险较大，例如沈阳、常州、佛山等地。从人口的数量、质量、供求关系三个因素来比较，其实零售业较佳投资地在上海、北京、杭州。
3
物业
第三讲讲物业。其中包括两点：物业类型和物业周期。
什么叫做物业类型？
商业物业有很多种，该如何选择？上图是中国所有开发商在一线到三线城市投资商业地产时候的物业组合数，从这个表可以看出来，中国开发商在选择物业类型时候会看一个主要标准——现金流。哪个物业产生现金流偏爱哪个物业。
美联工商铺商业地产13824386118
这是中国2010年-2015年存量商业物业大宗交易的分析图。这六年中，零售商物业稍有增加，增加较大的是办公楼，较不看好的物业是酒店。其中主要有三个原因，第一，管理简单，办公楼管理需要的团队专业水平和复杂程度远远低于零售物业，对于金融机构比较好判断；第二，比较容易标准化，在所有测算中的可确定性比较高；第三，中国第三产业服务业这几年大幅提高。
对于物业生命周期，我认为在增长期基本结束，开始进入老化期这个时候，是重新投资、进行物业更新的较好时机。
4
实现投资回报的路径
较后讲讲投资回报的路径。从开发角度来讲，我们认为价值敏感点是在两端，就在前期的投资端和后期的经营管理端。这两端是决定物业的价值，实现价值成败较敏感的关注点。
美联工商铺商业地产13824386118
十字路口 品牌商家稳定收益
强势进驻壹成中心街区
经营项目：三津汤包早餐店
总价：977万
第一年租金收益：412594元
第二年租金收益：412594元
第三年租金收益：437349元
第四年租金收益：463590元
第五年租金收益：491406元
殷江林 美联商业地产工商铺
龙华最旺壹方城临街商铺
尽享一线商圈超级商业集群深圳商铺投资
鸿荣源?壹城荟
20㎡－50㎡钻级临街商铺
总价300—1000万市场热门
深圳商铺投资深圳房产投资
深圳最大320万平超级城市综合体
壹方城购物中心一线商圈位
1300万平巨量城市更新商铺升值红利
深圳最大一线商圈60万商业集群
品牌商家进驻，稳定收益4－5厘以上
每日固定高端消费人群超50万
产 权：70年（2015-2085）
业态租金：700元－800元/㎡
单价，12万
殷江林 美联商业地产工商铺13824386118东航云南公司
龙华最旺壹方城临街商铺
尽享一线商圈超级商业集群
鸿荣源?壹城荟
20㎡－50㎡钻级临街商铺
总价300—1000万市场热门深圳创业 深圳疫情 香港最新疫情
深圳最大320万平超级城市综合体
壹方城购物中心一线商圈位
1300万平巨量城市更新商铺升值红利
深圳最大一线商圈60万商业集群
品牌商家进驻，稳定收益4－5厘以上
每日固定高端消费人群超50万
产 权：70年（2015-2085）
业态租金：700元－800元/㎡
梅林关口商铺 一楼均价:铺6.5-11.5万 13824386118
深圳唯一在售地铁连体黄金旺铺.34-84平黄金旺铺 小面积高回报
潜力商圈 亚洲最大枢纽，70年产权】70年超长产权，自由租售，一铺三代【买一送一】
龙华十字路口纯街铺 美丽365花园37平饺子馆，售280万此铺租金6500元一月
此铺在大型超市旁，十字路口处，距地铁4号线清湖站150米 正对面的工厂正处于旧改
111号+112号发廊餐厅 30+40平 卖389万 租金到期层高可做2层
世纪春城1期高山美容89平租金1万8 卖550万各付（-15W）华润旁 牛王店边
锦绣江南120号保健品48平 卖320万 租金5千6
131面包350万租金7千1 浦发银行对面
龙华苹果园人人乐对面 53平卖430万? 租金1万7? 做美发+牙科? —2063 送1层 入口处
福田正街铺租客餐饮店;美香园44平 ;560万元.租金16900/月 美联工商铺 商铺专家 香港美联商铺
盐田 蓝田1站48平有机食品 卖330万 租7千 美联工商铺商业地产13824386118
布吉旺街高回报商铺 信义正街铺王，10米门面，两间铺一本证，58平，租金29300，合同17年3月底，售670万各，高回报，租客《美原地产 十 千百度服装》
布吉百合五星级酒店底商临街稀缺靓铺，格林外单48平，门宽五米，层高6米已隔两层，总价480万各付，租金12000元/月，周边商家新一佳，苏宁电器，麦当劳
麦当劳对面 <<美丽成真美颜>> 103平 门面10米 卖价5万2 租金1万1
信义锦绣园汤粉王 小肥羊对面 58平卖620万 租1万6
龙头旺铺龙岗义乌成熟商圈，日均人流量高达50万！发展商保留最好的龙头商铺，投资首选租金回报高！
83平，总价330万，租客餐饮，租金10000元/月
