决定一套房子出租收益率最关键的因素是什么？是这套房子所在区域的供需关系。

一个区域，即便很破烂，如果只有1套房子可供出租，有10个人需要租这套房子，那这套房子也能租个高价钱。一个区域，即便非常好，如果有10套房子可供出租，有5个人需要租房子，租金不可能很高。

我来举两个极端的例子：
1、在希腊爱琴海的某个风景秀美、人烟稀少、交通不便的海岛，有一栋造价100万欧元的海景大别墅。每年只有夏季的五个月，才有人愿意上岛租这套别墅用于度假，每个月的租金是3000欧元。算下来，这套海景大别墅的出租收益率只有1.5%

2、在雅典市中心狼山南麓Kolonaki区域，想租到一套环境优美、装修考究的房子，并不容易。一套符合上述条件的公寓，面积只有100平米，建于1970年代，月租金却有可能超过1500欧元，出租收益率大概率会超过5%。

希腊总理米佐塔基斯的家，一定位于狼山的南麓——狼山是吕卡维多斯山（Lycabettus）的别名，最高海拔277米，是雅典市区的最高点。位于狼山山脚下的Kolonaki区域，是雅典市区房价最贵的区域，是希腊政商界精英聚居、聚集的区域，这个区域有很多服务富人的奢侈品商店、酒吧、餐厅、咖啡厅和私人俱乐部。

雅典市中心和比雷埃夫斯郊区，具有如下6个共同的特点：
1、交通发达，生活配套完善；
2、有大量的房子荒废并丧失居住功能；
3、游客众多，商业发达；
4、人口稠密，就业集中；
5、有大量的外来人口；
6、房屋老旧，租金便宜。

希腊雅典市中心和比雷埃夫斯郊区这两个“不好的区域”，人口稠密，就业集中；交通便利、商业发达、生活配套完善，而且房租便宜——三四百欧元就能租到一套四十五平方米的小公寓。在这两个区域有大量等待租房的租客，租房需求超过出租供应。