想捡漏，买法拍房？避“坑”指南来了，请收好
随着法拍房逐步走进大众视野，不少人希望通过捡漏的机会，买到一套优质好房。
但是法拍房毕竟是由纠纷或者刑事等案件引起，还是需要大家在参拍前做好充分的调研。我们根据线下共经手过的上千个真实参拍案例，整理总结成这份法拍房捡漏避坑指南，以供大家参考。
法拍房常见的那些“坑”
第一坑：房屋无法过户
房子拍中后，房地产交易中心不允许该房屋的过户交易或者是过户条件要求。像这样的房子，我们建议最好不要参拍，不仅耗费大量时间，其金钱成本也无法预估。
如何识别无法过户的房子呢？
我们的交易专员总结出了这几种真实发生过的例子：科研用房、不完整产权、央产房，未下本的回迁房等，这些类型的标的在房地产交易中心办理过户时都会遇到不小的波折，有的甚至过不了户办不了房产证。
瑕疵说明：房产性质为科研办公，购买资质请与有关单位咨询。
△科研办公用房
共有产权，一般不能过户交付，参拍的一般是其他产权的占有人竞拍
△不完整产权
△定向安置房
该房产属于中国石油天然气股份有限公司勘探开发研究院，该公司明确表明此套房产为央产房，且仅限中国石油天然气股份有限公司勘探开发研究院员工购买
△央产房
第二坑 房屋被租赁。一般我们遇到的有租赁情况的标的大致可分为四种：
①无效租赁，但被执行人及案外人极度不配合；
②长期抵债的租赁；
③真实租赁；
④原本无租约，却突然冒出租约。
第三坑 房屋无法交付
经常关注【拍卖公告】的朋友们会发现，法院在介绍标的时都会写上“按调查时现状拍卖”。但实际上，标的是个什么情况，只有真实下户走访才能发现。
△按调查现状拍卖
像是烂尾楼、被大火烧毁过、没有水电煤开户、公告时没有人实际有人居住、公告空置实际有群组等等这些情况都要在拍之前核实清楚。
有小伙伴会问为什么会发生这种情况？可能绝大部分人都不知道，房子从开始张贴拍卖执行裁定，到正式上拍到大家能在网上看到，快的会有3-6个月， 慢的会有一年的时间，这中间可能发生的变化太大了。
第四坑 有人占用
如果标的被占用，且占用人极不配合，那么房屋交付就会有一定的风险，甚至会造成有产证却住不了的尴尬境地。
基本上分为三类：
①被执行人占用 ②债权人占用 ③案外人占用
在我们处理有人占用的房屋时，也要依据占用人身份的差异，来适当调整解决方式。
第五坑 高额税费未事前评估
造成高额税费的，无外乎这几种情况：多次过户、权利人差异、权利来源、土地性质、房屋性质等。
而这些信息，必须需要经过尽职调查才能看到，未尽调就开始参拍的做法在法拍房交易行业里是大忌。
第六坑 被忽略的成本
有车位强制绑定购买、装修家具强制绑定购买、面积差异等，实际与公告有差异的情况，不去实地勘测、调研，根本发现不了。更甚者，直到审税缴税被拒批，才被发现这些潜在因素。
这样的风险防不胜防，一旦发现风险立即调整预算才是最有效的规避方式。
第七坑 原房主身份
司法拍卖房产的来源一般分为银行贷款、民间借贷、国家没收、无主财产。这其中牵扯到的原房主身份残次不齐,有风险的身份虽不常见，但是一旦出现就会很麻烦。
第八坑 付款风险
①银行不能按时贷款
②客户预审与拍中后征信发生重大变化
③贷款成数远不及预期
④贷款材料来不及准备
这些基本上都是关于法拍贷的风险，所以法拍之前一定要做好系统的风险评估，如果不知道如何评估风险，可以私信小编，进行了解和咨询。
第九坑 房屋质量、隐蔽瑕疵
一般的法拍房是不能看房的，如果可以看房的也是看房时间不长，如果未仔细查看，在入住法拍房后可能会发现一定的质量问题或其他未发现的瑕疵，比如房屋破损、房屋漏水等情形，此类情况均属于买受人需要自己“填坑”的范畴。
第十坑 流程中业务操作出错
法官业务出错、担保公司业务出错、房地产交易中心业务出错等等，像这些问题的解决免不了资金成本、出差成本、时间成本等，心里烦躁不说还无可奈何。
02关于避坑捡漏的建议
怎么完美避坑呢？那就是在拍房前一定要做好尽调。
根据近几年团队积累的购买法拍房经验，整理出法拍房尽调报告流程，为每一套法拍房制作尽调报告。
尽调报告包括：标的基本信息调查、实勘看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。
总而言之，法拍房不是那么容易玩明白滴，不懂行的法拍“小白”要想低价捡漏法拍房，还是得找专业的辅拍机构才靠谱，房源背景、竞拍出价、产权过户、房屋腾退，每个环节都能给你安排明明白白的。今天就给大家分析到这了，各位看官如果对这套法拍房有其他想说的，欢迎留言探讨。