在周六的发布会上，有一条信息，发行专项债券用于土地储备、新增土地储备、收购存量房、优化保障房供给，媒体与信息又沸腾了：地产黄金期来了。真的是这样吗，我们客观地来简析一下。地产市场现在的大背景：
1、房屋过剩。有数据显示，我国房地产空置率一线城市平均 7%、二线平均 12%、三线 16%（平均或超过15%），高于发达国家 5%-10% 的正常水平。截至 2024 年 5 月，中国新房存量 7.5 亿平方米，在建完工未申报 10 亿平方米。2023 年中国城镇住宅存量约为 335.5 亿平方米，城镇住房套数约 3.74 亿套（引用任泽平团队数据）。2、地产商债务。
3、95、00后城市户口购房需求低，父母房产最少套以上。
4、老龄化加速，每年死亡人口超一千万。加速房产过剩。
5、结婚率低、出生率低，对房产需求产生影响。
结论：政府地租经济所得货币，极大的发展了城市经济，一旦地租收入减少，则进入政府运营发展困难。中央发展特别国债、专项债，就是用来解决政府运营发展问题，解决当前地产矛盾突出问题，减缓地产市场发展矛盾，很难再次驱动形成地产春天。
短期的政策可能带来一轮较好的存量变现机会。二级市场波段机会。
长期来看，大部分投资机会较弱。自住除外。
1、房屋过剩。有数据显示，我国房地产空置率一线城市平均 7%、二线平均 12%、三线 16%（平均或超过15%），高于发达国家 5%-10% 的正常水平。截至 2024 年 5 月，中国新房存量 7.5 亿平方米，在建完工未申报 10 亿平方米。2023 年中国城镇住宅存量约为 335.5 亿平方米，城镇住房套数约 3.74 亿套（引用任泽平团队数据）。2、地产商债务。
3、95、00后城市户口购房需求低，父母房产最少套以上。
4、老龄化加速，每年死亡人口超一千万。加速房产过剩。
5、结婚率低、出生率低，对房产需求产生影响。
结论：政府地租经济所得货币，极大的发展了城市经济，一旦地租收入减少，则进入政府运营发展困难。中央发展特别国债、专项债，就是用来解决政府运营发展问题，解决当前地产矛盾突出问题，减缓地产市场发展矛盾，很难再次驱动形成地产春天。
短期的政策可能带来一轮较好的存量变现机会。二级市场波段机会。
长期来看，大部分投资机会较弱。自住除外。
