目前公认的且已被证实的经济周期有三个：法国人朱格拉1862年发现的平均9-10年的设备更新周期（朱格拉周期），英国人基钦1923年发现的平均4年左右的存货周期（基钦周期），美国人库兹涅茨1930年发现的平均18-20年的房地产建筑周期（库兹涅茨周期）。

作为1971年诺贝尔经济学奖获得者，库兹涅茨在1930年通过大量数据分析发现房地产建筑周期（库兹涅茨周期）时年仅29岁

需要说明的是，库兹涅茨1930年发现这个周期的时候，仅仅知道存在一个平均时间20年左右的经济周期，但并不知道这是房地产建筑周期。确定库兹涅茨周期为房地产建筑周期，则是后来的事，尤其是在霍伊特的研究之后

1933年，芝加哥房产中介霍默·霍伊特查阅芝加哥103年房产交易数据，并继续深入分析研究，发现了存在一个平均18年的房地产周期，专著出版并获得经济学博士学位

后来，无数的事实与研究都证明了确实存在一个不分国界的平均时间18-20年的房地产周期

美国最近三次房地产见顶时间是1987年，2007年，2024年，间隔平均也是18年。今年美国房价已开始下跌。（西方国家房地产周期基本同步，日本韩国加拿大等国房价今年也开始下跌了）

房地产是周期之母，房地产进入快速下降通道将严重拖累经济增长，甚至引起金融危机。平均来说，房地产见顶后2-3年进入经济衰退

有时候，会呈现一个“隐形”的周期，就是波动不明显的周期，比如东京2003-2007年的小微峰，和芝加哥1910年前后的平谷（仅数量有峰但价格无峰）。当然也是符合平均间隔18年的周期逻辑

本轮中国楼市2015年启动，2021年见顶，根据库兹涅茨周期推算，大概在2033年前后见底，但随即可能只有一个“隐形”的周期，在2039年左右有一个小峰或者只有数量峰而没有价格峰，理由如下：人口负增长，老龄化严重，城市化结束，上个周期透支太多等，总之跟日本当年确实很像甚至情况更严峻。真正的下一轮楼市牛市的启动会延迟一个周期（18年），也就是大概在2050年启动，2057年前后见顶。

最后，本人提出对普通家庭的房产配置建议：2031年前尽量空仓或轻仓，尽量避免把家庭大部分资产配置在房产上面。买房自住的，2033年前后可能是个不错的时机。买房投资的，2033年前后可以适当关注，但大概率要到2050年才是好的建仓时机。

牛短熊长，基本上显示尖顶圆底的图形特征，在底部区域磨底时间很长，所以，抄底根本不用着急，何况现在还远远没有到达底部区域。

2024年美欧日房价见顶，2025年起全球房价将进入两年急跌期，2026年可能爆发全球金融危机，中国房价会继续猛烈向下调整。

从2001年加入WTO到2021年全国房价见顶，这20年间，一线强二线城市平均上涨了15倍左右，其中家庭收入大概涨5倍，而泡沫有3倍之大。家庭收入增长最近五年已经失速，随着近三年房价的回落，一线强二线泡沫有所缩小，但仍然超过2倍，未来三五年腰斩去泡沫，是不可避免的。价值回归天经地义。

这个人观点跟我基本一致