回复：《物业经营管理》

十、房地产投资动态盈利指标
1。财务净现值。
指按基准收益率（行业的基准收益率或设定的目标收益率），将项目计算期（即项目的开发或经营周期）内各年的现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
基准收益率是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。
2。财务内部收益率。
指计算期内使各年净现金流量现值之和等于零时的折旧率。意味着到项目计算结束时所有投资可以被完全收回。
具体可用内插法求得。
内部收益率表明了项目所能支付的最高贷款利率。
3。动态投资回收期。
指当考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需的时间。
折现到投资起始点的累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。

十一、清偿能力指标的计算方法
1。借款偿还期。
指在国家规定及项目具体财务条件下，项目开发经营承包期内使用可用于还款的资金（包括利润、折旧、摊销及其他还款资金）偿还项目借款本息所需要的时间。
2。偿债备付率。
指项目在借款偿还期内各期用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额。
偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。
3。资产负债率。
资产负债率属于长期偿还能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。
资产负债率=负债合计/资产合计。
资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差。房地产开发公司的资产负债率一般较高。
补充：还本付息的方式。
一次还本利息照付；等额还本利息照付；等额还本付息；一次性偿付；“气球法”。

7。评估价、保留价、起拍价、应价、成交价.
1)评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行评估的结果。
2)保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售最低价格。
3)起拍价又称开叫价格、起叫价，
是拍卖师在拍卖时首次报出的标的价格。
4)应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或竞买人自己报出的购买价格。
5)成交价是经拍卖师落槌确认后的竞买人的最高应阶。
6)五者关系:是在拍卖活动中出现的一组价格。在有保留价拍卖中，只有在最高应价≥保留价时，最高应价才成为成交价。
8。买卖价格和租赁价格
1)买卖价格是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给买受人的价格。
2)租赁价格即租金
成本租金=折旧费+维修费+管理费+投资利息+房产税。
商品租金(全价租金)=成本租金+保险费+地租和利润。
市场租金又称协议租金，是由市场供求状况决定的租金。
9。市场调节价、政府指导价、政府定价
1)是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。
2)开发项目转让和商品房销售实行市场调节价，价格由当事人协商议定。
3)享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。经济适用房实行政府指导价，规定了其成本构成和利润率，其利润控制在3℅以下。
10。原始价值、账面价值、市场价值
1)原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，会计核算中作为资产的入账价值。
2)账面价值又称账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧!后的余额。
3)市场价值又称实际价值，是指一项资产在现时市场上实际所值∽价格。
4)三者关系:原始价值是始终不变的，账面价值随着时间的流逝而不断减少，市场价值随着时间的流逝而上下波动。物业由于具有保值增值特性，通常虽然经过了若干年的使用，其市场价值比过去的购置价格还要高。

六、影响收益性物业价格的因素(背景因素)
1。人口因素。
1)人口数量与物业价格正相关。
2)人口素质与物业价格正相关。
3)家庭人口规模小型化导致家庭数量增多，物业价格有上涨的趋势。
2。收入因素
居民收入的真正增加，会增加需求，导致物业价格上涨。
3。物价因素
1)物价上涨，会增加开发建设成本，可能推动物业价格上涨。
2)从房价与地价的互动关系来看，一般情况下，地价水平主要取决于房价水平。
3)通常，物业价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。
4。利率因素
1)成本角度，物业价格与利率正相关。
2)认需求角度，物业价格与利率负相关。
3)从预收益角度，物业价格与利率负相关。
4)综合来看，物业价格与利率负相关。

七、市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤
1。市场法。
定义、用途：将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当处理，求取估价对象的客观合理价格，称为比准价格。
适用对象：适用于在同一供求范围内、在估价时点的近期，存在着较多类似物业的具有交易性的物业，如开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。
对很少发生交易的物业、或者在类似物业交易实例较少的地区，难以采用市场法。
操作步骤：
1）搜索交易实例。
2）选取可比实例。
3）对可比实例成交价格进行处理。
4）求取比准价格。
2。成本法。
定义、用途：以估价对象在估价时点的重新购建价格减去折旧，求取估价对象的客观合理价格，称为积算价格。
适用对象：特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业，如学校、医院等公用公益的物业，以及化工厂、发电厂、油田、码头、机场等，以及类似物业交易较少的地区，物业保险及其他损害赔偿。
操作步骤：
1）搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料。
2）测算重新购建价格。
3）测算折旧。
4）求取积算价格。
3。收益法。
定义、用途：适用于有收益或有潜在收益的物业类型，如住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房、仓库、农地等。
对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业不适用。
操作步骤：
1）搜集并验证预测收益有关的数据，如类似物业的收入、费用。
2）预测估价对象的未来收益（如净收益 ）。
3）求取资本化率，收益乘数。
4）选用收益法公式求取收益价格。

九、 物业价格的构成（成本法估价的角度）
1。土地取得成本。
一般，由购置土地的价款和购置时应由开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。
2。房地开发成本。
主要包括下列几项：勘察设计和前期工程费；道路、水、电、气、热、通信等基础设施建设费；建筑安装工程费；公共配套设施建设费；开发建设过程中的税费。
3）管理费用。
包括工资及福利费、办公费、差旅费等，可取前二项之和的一定比率来测算。
4）投资利息。
包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。自有资金应得的利息不能算作利润。
5）销售费用。
包括广告宣传费、销售代理费等。通常按照售价乘以一定比率来测算。
6）销售税费。
开发商（作为卖方）缴纳 的税费：主要是营业税及附加；以及其他应由卖方负担的交易手续费等。销售税费通常是售价的一定比率来测算。
7）开发利润。
在成本法中，是按照一定基数（如售价）乘以同一市场上类似开发项目所要求的利润率（而不是单个项目实际利润率或期望利润率）来计算。

十、成本法的应用
1。基本公式。
最基本的公式:物业价格=重新购建价格一折旧(新物业的折旧为0)。
新物业价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润(若为新开发土地，则无“建筑物建造成本”一项。)
2。重新购建价格
指假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况的占价对象所必需的客观价格(即上述第2个公式中的八项之和)。
土地的重新购建价格，可以分为重新购置价格(采用市场法)和重新开发成本。
建筑物的重新购建价格，是在空地上重新建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的客观价格，分为重置价格和重建价格。
重建价格是采用与估价对象建筑物相同的材料或技术进行的"复制"，适用于有特殊保护价值的建筑物。重置价格是技术进步的必然结果，一般建筑物适用重置价格。重置价格通常比重建价格低。
3。建筑物的折旧
含义:建筑物折旧=建筑物重新购建价格一(现状)建筑物市场价值。
分类:
1)物质折旧是指建筑物在实体上的损坏造成的建筑物价值损失。具体原因包括:自然老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、养护和维修不及时的损坏等。
2)功能折旧是指建筑物在功能问题所造成的建筑物价值损失。具体原因包括:功能缺乏(设计缺陷，如住宅没有卫生间;功能落后(建筑标准过低，使其智能化程度相比同类落后);功能过剩(建造标准超过市场要求的标准造成的不必要浪费)。
3)经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素包括:市场因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境污染、规划改变)其他因素(如政策变化)等。
年限法 求取建筑物折旧:假设在建筑物经济寿命期间每年折旧额相等，称直线法。
直线法其主要公式如下:
年折旧额Di=D=(C一S)÷N=C(1一R)÷N
有效年龄为t年的建筑物折旧总额Et=D×t=(C一S)t÷N。
建筑物现值V=C一Et=C一(C一S)t÷N=C[1一(1一R)t÷N]
式中，C为建筑物的重新购建价格;S为建筑物的净残值，是建筑物的残值(拆除后的旧料价值)减去清理费用后的余额。R为建筑物的净残值率，筒称残值率，R=(S/C)×100℅，N为建筑物的经济寿命。
术语
1)建筑物的经济寿命和自然寿命:前者是指从竣工验收合格之日起到它对物业价值不再有贡献(净收益=0)时止的时间。后者是指到不能继续保证建筑物安全使用时止的时间。经济寿命短于自然寿命。翻修改造可使二者得到延长。
2)建筑物实际年龄和有效年龄:前者是指从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数。后首是指估价时点建筑物状况和效用所显示的年龄。有效年龄可能短于也可能长于实际年龄，具体与维修养护和更新改造有关。
3)剩余自然寿命=自然寿年一实际年龄，剩余经济寿命=经济寿命一有效年龄。
4)利用年限法求取筑筑物折旧，应采用经济寿命、有效年龄、剩余经济寿命。

十一、收益法估价的基本公式及其应用
1。报酬资本化法，即现金流量折现法(参考第三章:一次支付及等额序列支付的现值公式)。
2。直接资本化法。
1)利用资本化率将年净收益转换为价值的公式。
物业价值=物业未来某年(通常取第1年)的净收益÷净收益资本化率。
资本化率是物业的某种年收益与其价格的比率。
2)收益乘数法公式
物业价值=年收益x收益乘数。
收益乘数是物业价格除以其某种年收益所得的倍数。具体有:毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数，其中毛租金乘数即"租售比价”。
3。求取物业净收益
出租的物业是收益法估价的典型对象，净收益=租赁收入一由出租人负担的费用。求取净收益时，通常是在分析租约的基础上确定所要扣除的费用。
4。报酬率或折现率的求取
报酬率是投资回报(净收益)与所投入的资本(物业价格)的比率。报酬率与投资风险正相关。两宗物业的净收益相等，其中一宗物业获取净收益的风险大，意味着要求的报酬率高，从而物业的价值低。
1)累加法：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠。
2)市场提取法：利用与估价对象物业具有类似收益特征的物业的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。

第五章 房地产市场的概念的运行环境
一、房地产市场的概念和运行环境
1。概念。
1)一般理解:房地产市场是从事买卖、租赁、抵押等各类房地产交易活动的场所以及一切交易途径和形式。
2)房地产经济学对房地产市场的定义:是指当前潜在的买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。
3)从房地产市场构成要素下定义：是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的系统。
房地产市场运行环境是影响房地产市场运行的各种因素的总和。可分为:社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、房地产法律制度环境、资源环境、国际环境。
二、房地产市场的供求规律和影响因素
1。影响需求的因素。
收入的变化;其他商品的价格变化;需求方对未来的预期，政府政策的变化。
2。影响供给的因素。
房地产开发成本，政府政策的变化，供给方对未来的预期。
3。房地产市场的供求规律，详见《物业管理综合能力》第一章。
三、房地产市场的结构
1。总量结构。
从旁地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。
2。区域结构。
分析全国不同地区之间房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间房地产的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。
3。产品结构。
考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
4。供求结构。
针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次(如住宅面积档次)物业的供求关系，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。
5。投资结构。
根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。

五、反映和描述房地产市场状况的指标
1。供给指标
关键词:供给、灭失、建设。
存量=已占用量+空置量=上期存量+报告期新竣工量一报告期灭失量。
新竣工量：
报告期内新竣工房屋的数量。
灭失量:报告期内由于毁损、拆迁等原因灭失掉的部分。
空置量：
报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。我国的统计口径:空置量为“可供租售量"中“尚未出售出租的面积”，不包括"拆迁还建和开发公司自用等不可销售或出租的面积”。
空置率=报告期末空置量÷同期房屋存量。
可供租售量=上期可供租售数量一上期吸纳量+本期新竣工量。
房屋施工面积:报告期内处于施工过程中的全部房屋建筑面积。
房屋新开工面积：
报告期内新开工(即开始破土刨槽、地墓处理或打永久桩)建设的房屋面积。
平均建设周期：
某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。平均建设周期=房屋施工面积÷竣工面积。
竣工房屋价值：
报告期内竣工房屋本身的建造价值。一般按房屋设计和预算规定的内容计算。不包括购置土地的费用、家具和厂房工艺设备费用。

2。需求指标。
关健词:人口、购买力、使用。
国内生产总值(GDP)、人口数、城市家庭人口、就业人员数量和就业分布、城镇登记失业率。
城市可支配收入、
城市家庭总支出、商品零售价格指数(购买力相关)、城市居民消费价格指数。
房屋空间使用数量:按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。
3。市场交易指标。
关键词:销售、出租、吸纳、价格、租金。
销售量:报告期内销售房屋的数量。
出租量:报告期内出租房屋的数量。
吸纳量=销售量+出租量。
吸纳率=吸纳量÷同期可供租售量。
吸纳周期=同期可供租售量÷吸纳量(含义:同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间)。
预售面积：报告期末仍未竣工交付使用但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。
房地产价格指数：是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。
房地产价格：报告期房地产市场的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。
房地产租金：报告期房地产市场的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。

六、房地产市场的特性与功能
1。特性。
1）市场供给的特点：缺乏弹性；具有同质性；主体间的竞争不充分。
2）市场需求的特点：广泛性；多样性；通常需要金融机构的信贷支持。
3）市场交易的特点：市场交易是房地产产权的流转及其再界定；
通常需要经过复杂和严密的法律等量程序、耗时比较长、交易费用也比较多；市场信息的缺乏，通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。
4）市场价格的特点：与其所处的地理位置关系极大；房地产价格总体呈向上波动的趋势；
现实价格是在长期考虑下个别形成，不能忽视涉及交易主体的个别因素的影响。
2。功能。
1）配置存量房地产资源和利益。
2）显示房地产市场需求变化。
3）指导供给以适应需求的变化。
4）指导政府制定科学的土地供给计划。
5）引导需求适应供给条件的变化。
七、政府干预房地产市场的原则、手段和措施。
1。原则。
1）房地产市场持续健康发展。
2）存量房地产资源得到最有效的使用。
3）为生产生活需要提供适当的入住空间。
4）引导新建项目的位置选择。
5）满足特殊群体的需要。
2。手段和措施。
1）土地供应政策（其核心是土地供应计划）。
2）金融政策。
3）城市规划。
4）地价政策。
5）税收政策。
6）住宅政策。
7）租金和价格控制（住房价格调控目点：（1）避免住房价格（1）避免住房价格泡沫的形成，（2）保证中低收入家庭住房需求能够得到适当的满足）。

八、房地产市场分析的内容
房地产市场分析旨在通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出市场内在的规律和意义，预测未来发展趋势，以帮助市场参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。
1。宏观因素分析。
房地产市场分析首先要就影响房地产市场的宏观因素进行分析，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。收集和分析的数据包括：GDP、人力规模结构、就业状况、社会政治稳定性、法制状况、产业结构、各行业投资收益率、通货膨胀率、外资规模和比例、物业所处区域的城市发展建设情况。
2。市场供求分析
（1）供给分析。
1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。
2）分析城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资计划。
3）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运行情况，未来相关市场区域供求之间的数量差异。
（2）需求分析。
1）需求预测。具体包括就业分析，人口和家庭分析，收入分析。
2）分析建设或运营中的主要物业项目（需求相关情况）。
3）吸纳率分析。具体包括市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳分析计划、相应时间周期内的需求。
4）分析租户对产品功能的需求，如公司租户的基本情况、现办公地点的区域分布、承租面积和租期、对当然承租物业的满意度等。
（3）竞争分析。
1）列出竞争物业的功能和特点。
2）市场细分，明确物业的目标使用者。按年令、性别、职业、收入、生活方式、预期、消费模式、需求的区域分布及流动性、使用者的愿望和需要等对使用者进行细分。
3）按细分市场的结果，分析对竞争物业功能和特点的需求状况，指出目标物业具备的特色。

3。相关因素分析。
（1）居住物业。
重点了解物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅的满意程度和对未来住房的希望，以确定目标物业的装修、室内设备配置标准。
（2）写字楼项目。
首先要研究项目所处地段的交通通达程度，目标物业的周边环境及与周围商业设施的关系；要考虑内外设计的布局、特色、装修标准和物业服务能满足潜在使用者的特殊需求和偏好。
（3）商业零售物业。
要分析物业所处地区的流动人口的常住人口的数量、购买力水平，以及该地区对零售业的特殊需求；要考虑附近其它购物中心、中小型商铺分布情况。
（4）工业仓储物业。
重点考察未来入住者的意见，如大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，对隔声、抗震、通风、防火、起重设备安装的特殊要求。