如何判断一个城市的房子能不能买，有没有投资的潜力？
从房地产周期来看：短期看金融，中期看土地，长期看人口。
人口红利对房地投资的决定性作用
有人口的地方就有房地产，人口红利在房地投资中扮演着至关重要的决定性作用。
“人口红利”指的是一个国家总人口中劳动适龄人口比重上升，保证了经济增长中的劳动力需求，对经济发展十分有利的黄金时期，使整个国家的经济呈现高储蓄、高投资和高增长的局面。
因此，过去30年，由于中国劳动年龄人口比重呈上升趋势，劳动力转移带来生产率的提高，保证了中国10%左右的经济增长速度，“十一五”期间的经济增长率达到11.2%。简而言之，这就是我们享受到的人口红利。
从世界其他发达国家经验来看，人口年龄结构变化会带来消费层面的全方位变化：大众消费品销售增速的趋缓和消费结构的升级，其关键在于生命周期的产出和消费曲线。
对于房地产行业，人口年龄结构变化的影响有：
1、置业人口(25-44岁人口)见顶对房产投资会产生压制;
2、新房市场增长的主要推动力来自于置业人口增长，但会随着货币因素强化，人口结构及经济基础好的市场拥有更好的韧性；
3、人口越“年轻”，购房加杠杆空间越大;
4、置业人口拐点不一定对应房价拐点，但我们统计大周期中大多数经济体抚养比和房价呈现强负相关，随着人口步入老龄化，房价终将告别高增长时代。
在未来5-10年，中国将迎来年轻人口的断崖式下滑。
所以那些能留住和吸引更多、更高素质年轻人口的地区或国家，或者是本身人口结构足够年轻化、后备人口较多的地区或国家，无疑会在未来的经济发展和投资中占据先机。
菲律宾——就是这样一个极具人口发展潜力的国家。
菲律宾巨大的人口发展潜力
菲律宾现有人口1.08亿，其中65岁以上老人仅占4.9%，约516万人；劳动适龄人口（指15岁-65岁）占63.9%，约6731万。
菲律宾平均年龄24岁，是一个很年轻的国家，菲律宾的人口年龄结构是完美的金字塔，出生率高，为经济发展提供持续动力，人口红利巨大。
预计到2050年人口结构依然是增长型的，人口红利至少能释放30年。
也就是说，当中国和西方国家面临人口老龄化问题时，菲律宾却拥有75%的劳动人口，这些人口无疑都是经济可持续发展的核心力量。
从上图可以看到，在15至65岁的就业人口中，菲律宾未来每年增长近2%，而中日韩都在下降。
大量的年轻人除了带来劳动力，也是最强大的消费市场，未来对住房的需求非常旺盛。
而作为菲律宾首都和人口第一大城市的大马尼拉，面积638平方千米，相当于北京的1/25，却有着约2400万人口，人口密度达到惊人的38000人/平方公里。
到2050年，首都大马尼拉预计将拥有至少3500万常驻人口，从长远看，这种巨大的人口增长，几乎不可避免地推高房价的飞涨。
房价和租金起飞的马尼拉
而今，菲律宾马尼拉已然成为海外投资者的置业首选，不仅仅是由于巨大的人口红利魅力，更是因为马尼拉所呈现的安全可靠的未来投资方向!
马尼拉是菲律宾的政治、经济、文化、教育中心，也是全世界最具国际化、最多元化的城市之一，被人们称为“亚洲的纽约”。
全球最著名的城市评级机构之一，GaWC在2018年底发布了2018世界城市名册，GaWC以其独特视角对城市进行Alpha，Beta，Gamma，Sufficiency（+/-）划分。
以表明城市在全球化经济中的位置及融入度，其中Alpha+包括了香港、北京、上海，Alpha包括了台北、广州，Alpha-包括了马尼拉、深圳。
与国内一线城市相比，马尼拉的人口密度是上海的5倍，香港的3倍，深圳的2倍，可见人地矛盾之大，供需关系紧张带来的就是房租高、房价涨，这是什么概念呢？
马尼拉以56%的香港面积承载着1.7倍的香港人口，如此看来，马尼拉的高租金回报率及房价的增长也就不足为奇。
据Global Property Guide统计，可以发现马尼拉主要商务区的租金回报率是6.11%-8.91%，北上广深的租金回报率普遍不到2%。
高力国际（Colliers International）分析，马尼拉2018年的空置率在11%，并预测2019年-2021年也将维持在这个水平。
未来马尼拉的房屋入住率稳定在近90%的水平，比国内很多城市的入住率都要高。
随着中菲全面战略合作关系开展、大建特建政策不断推行，菲律宾经济持续向好，相信马尼拉未来房产会有更大的涨幅空间。
马尼拉5年包租，年回报7%的哈佛国际项目
位于菲律宾马尼拉黄金区位的哈佛国际项目是高品质酒店式服务住宅，地处大学城区域内，交通区位优越，离LRT轻轨站仅87米，项目一公里区域内拥有2所“菲律宾四大名校”，项目5公里区域内拥有19所知名大学。
而当地大学是没有配套宿舍，因此引爆了租赁市场，升值潜力巨大。
哈佛国际更是为投资者提供租金回报计划：
第1年是6%，第2-3年是7%，超出部分55分成。
第4-5年是8%，超出部分55分成。
第6-10年，按照实际的租金收益28分成。
以年轻人为消费主力军，提供舒适的居住环境、良好的硬件设施，其独特的地理位置和丰富完善的配套设施受到投资者的追捧！
从房地产周期来看：短期看金融，中期看土地，长期看人口。
人口红利对房地投资的决定性作用
有人口的地方就有房地产，人口红利在房地投资中扮演着至关重要的决定性作用。
“人口红利”指的是一个国家总人口中劳动适龄人口比重上升，保证了经济增长中的劳动力需求，对经济发展十分有利的黄金时期，使整个国家的经济呈现高储蓄、高投资和高增长的局面。
因此，过去30年，由于中国劳动年龄人口比重呈上升趋势，劳动力转移带来生产率的提高，保证了中国10%左右的经济增长速度，“十一五”期间的经济增长率达到11.2%。简而言之，这就是我们享受到的人口红利。
从世界其他发达国家经验来看，人口年龄结构变化会带来消费层面的全方位变化：大众消费品销售增速的趋缓和消费结构的升级，其关键在于生命周期的产出和消费曲线。
对于房地产行业，人口年龄结构变化的影响有：
1、置业人口(25-44岁人口)见顶对房产投资会产生压制;
2、新房市场增长的主要推动力来自于置业人口增长，但会随着货币因素强化，人口结构及经济基础好的市场拥有更好的韧性；
3、人口越“年轻”，购房加杠杆空间越大;
4、置业人口拐点不一定对应房价拐点，但我们统计大周期中大多数经济体抚养比和房价呈现强负相关，随着人口步入老龄化，房价终将告别高增长时代。
在未来5-10年，中国将迎来年轻人口的断崖式下滑。
所以那些能留住和吸引更多、更高素质年轻人口的地区或国家，或者是本身人口结构足够年轻化、后备人口较多的地区或国家，无疑会在未来的经济发展和投资中占据先机。
菲律宾——就是这样一个极具人口发展潜力的国家。
菲律宾巨大的人口发展潜力
菲律宾现有人口1.08亿，其中65岁以上老人仅占4.9%，约516万人；劳动适龄人口（指15岁-65岁）占63.9%，约6731万。
菲律宾平均年龄24岁，是一个很年轻的国家，菲律宾的人口年龄结构是完美的金字塔，出生率高，为经济发展提供持续动力，人口红利巨大。
预计到2050年人口结构依然是增长型的，人口红利至少能释放30年。
也就是说，当中国和西方国家面临人口老龄化问题时，菲律宾却拥有75%的劳动人口，这些人口无疑都是经济可持续发展的核心力量。
从上图可以看到，在15至65岁的就业人口中，菲律宾未来每年增长近2%，而中日韩都在下降。
大量的年轻人除了带来劳动力，也是最强大的消费市场，未来对住房的需求非常旺盛。
而作为菲律宾首都和人口第一大城市的大马尼拉，面积638平方千米，相当于北京的1/25，却有着约2400万人口，人口密度达到惊人的38000人/平方公里。
到2050年，首都大马尼拉预计将拥有至少3500万常驻人口，从长远看，这种巨大的人口增长，几乎不可避免地推高房价的飞涨。
房价和租金起飞的马尼拉
而今，菲律宾马尼拉已然成为海外投资者的置业首选，不仅仅是由于巨大的人口红利魅力，更是因为马尼拉所呈现的安全可靠的未来投资方向!
马尼拉是菲律宾的政治、经济、文化、教育中心，也是全世界最具国际化、最多元化的城市之一，被人们称为“亚洲的纽约”。
全球最著名的城市评级机构之一，GaWC在2018年底发布了2018世界城市名册，GaWC以其独特视角对城市进行Alpha，Beta，Gamma，Sufficiency（+/-）划分。
以表明城市在全球化经济中的位置及融入度，其中Alpha+包括了香港、北京、上海，Alpha包括了台北、广州，Alpha-包括了马尼拉、深圳。
与国内一线城市相比，马尼拉的人口密度是上海的5倍，香港的3倍，深圳的2倍，可见人地矛盾之大，供需关系紧张带来的就是房租高、房价涨，这是什么概念呢？
马尼拉以56%的香港面积承载着1.7倍的香港人口，如此看来，马尼拉的高租金回报率及房价的增长也就不足为奇。
据Global Property Guide统计，可以发现马尼拉主要商务区的租金回报率是6.11%-8.91%，北上广深的租金回报率普遍不到2%。
高力国际（Colliers International）分析，马尼拉2018年的空置率在11%，并预测2019年-2021年也将维持在这个水平。
未来马尼拉的房屋入住率稳定在近90%的水平，比国内很多城市的入住率都要高。
随着中菲全面战略合作关系开展、大建特建政策不断推行，菲律宾经济持续向好，相信马尼拉未来房产会有更大的涨幅空间。
马尼拉5年包租，年回报7%的哈佛国际项目
位于菲律宾马尼拉黄金区位的哈佛国际项目是高品质酒店式服务住宅，地处大学城区域内，交通区位优越，离LRT轻轨站仅87米，项目一公里区域内拥有2所“菲律宾四大名校”，项目5公里区域内拥有19所知名大学。
而当地大学是没有配套宿舍，因此引爆了租赁市场，升值潜力巨大。
哈佛国际更是为投资者提供租金回报计划：
第1年是6%，第2-3年是7%，超出部分55分成。
第4-5年是8%，超出部分55分成。
第6-10年，按照实际的租金收益28分成。
以年轻人为消费主力军，提供舒适的居住环境、良好的硬件设施，其独特的地理位置和丰富完善的配套设施受到投资者的追捧！
