一个资深房产中介，和大家谈谈宜良房产这摊事

本帖不定期更新，想到啥就说啥。本帖只代表我个人观点，有什么不对的地方请大家批评指正

自我介绍完毕，我们步入正题吧。不知道大家现在关心的是一手房的多呢？还是二手的多？不急我们一个一个小区慢慢理，在这之前呢先和大家聊聊各小区的价格吧，一手的呢我们以后谈，先聊下二手的吧

由于近两年政府招商引资规模比较大，宜良的房价呢也在突飞猛进，截止目前现在各小区的二手价格大概如下:
乡鸭湖一期到三期装修好的，价格在6500左右，乡鸭湖的房情况特殊，有带学位等影响着，6500呢是评估公司给出的价格，与实际成交价相差不大；
苏云小区，苏云呢受户型影响88平的在5400左右，112平的在5800左右，128一梯一户的在6000左右，楼梯房的话在7000左右。
鑫仁园的在5500左右；
良辰美景，汇鑫园的好点的在5500左右
国际新城在5500左右
东方雅典城在5300左右
花城警苑在5200左右
景绣时代在5800左右
愿景在5800左右
田园小区，汇景苑，在5100左右
怡景风尚在5400左右
金房在5000左右
老一点的小区的话在4500左右
以上价格都是最近成交价算的，实际上呢房子装修、户型、朝向、产权等问题也是影响价格的因素，具体有想了解的，可以评论或者私聊我，我看到的话会尽量回复

说完二手价格，我们再来聊聊一手的价格吧，晚点呢我们再聊下目前宜良这些小区的问题之类的。很多人不明白，为什么买一手房要找中介？这个问题我先给大家解释一下吧，在目前社会的大环境下，开发商为了快速回笼资金，在每个项目开盘后都会进行大规模的宣传广告之类的，这笔费用是一笔很大的开销，例如某大型地产开发商给到的宣传预算是每套房成交价的百分之五。这钱最后还不是买的的出，而中介带过去的客户，这笔宣传费就省了，所以就往宣传费里留一个点给中介作为佣金，用1到两个点作为中介带过去客户的折扣(这里指的是售楼部给您们的折扣除外还有这么多折扣的）。而到过售楼部的算自然到访客户，这些钱售楼部自然不会给到您的。其实我身边也有很多朋友，他们在售楼部谈的最低价，比开发商给到我的价贵了1万多，然后想让我去给他谈谈折扣，您们觉得现实吗？人家能与更高的价格买给您，为啥还要少？所以到过售楼部在想找中介去要折扣的，基本没戏。然后重点来了，你去售楼部谈的价格，永远谈不到开发商的底价。而中介呢，或多或少都与开发商有点联系，对开发商的折扣肯定也比您们清楚，当然去谈的价格肯定也会更低。还有就是佣金我们都是和开发商对接的，您们也没有中介费

带客户做公证的空闲，聊几句

说到新房价格，不知道大家最近发现没，最近准备开盘的楼盘比较多，价格比起目前的房价来说也不算高，我就大概得给大家聊聊目前热度比较高的新盘吧；
首先说的肯定是咋们的学位房了，乡鸭湖7期，说实话这个盘我没到过现场，到总体感觉有点偏，不过总体来说，这个盘也算中规中矩，整体品质没有太亮眼的提升，带学位可能是最大的两点吧。开盘价在5500左右，目前好像是没有房源了

说完乡鸭湖我们再谈谈另一处学位房，幸福名苑，说起这个盘大家都知道是进霆三期烂尾改造的，接盘的呢是中国青旅，根红苗正的央企，之所以会接盘呢，其实就是政府用四方城项目换来的，介绍完开发商呢，再来聊聊这个项目，其实这个项目不大，总的来只有三栋，户型嘛，大家吐槽最多的就是厨房，不过成也萧何，这种设计最大的优点就是它每套房的采光都特别好，还有就是厨房油烟问题也影响不到餐厅和客厅，算是优劣互补吧。这个盘最大的亮点就是带清远小学的学位，而且4700起步的售价也是众多盘中最亮眼的一个，对于有学位需求的刚需族来说，确实算一个福利。但是呢想买这个盘的得注意这么几点了，第一个就是学位，只限一手房才有，什么意思呢？就是这个盘的房只能是跟开发商签合同的子女上学，孙子女都不行，二手房不能享受学位。第二个呢就是考虑到以后二手没学位的情况，变现肯定就没有乡鸭湖快。
总的来说呢，这个盘的定位就是孩子急需学位的刚需族。说白点就是买了自己住，顺带孩子上学问题也解决了。对于炒房团或者买了过渡一族来说，不建议考虑此处

不知不觉写了这么多，我也有几句话想对大家说一下，作为一个房产中介，我给大家聊的每个盘都会尽量做到实事求是，包括有的吧友找我资询任何问题，我也尽量客观公正的和大家说。当然包括之前有吧友找我聊过，或者让我给大家点建议，我都把我自己的见解和大家聊了。现在我和大家再说一下，我给大家的建议什么的，只是给大家提供一个参考信息，最终的答案是什么？我也不知道，因为我也没有标准答案

聊完两个学位房，再聊聊我们宜良的半山别墅，依云溪谷。说起这个盘，我感觉三天三夜都讲不完，问我为啥？因为这就是我包括我很多亲友理想中的住宅，多层复式、私家花园、超大露台、超大主卧、深山幽谷、豪华水景等，附带买房开发商还在您花园种了几颗果树，特别是独栋300多平的超大花园，甚至您可以直接在里面挖个泳池了，反正当时看的我购买欲爆棚，唯一阻止了我的，就是口袋里的毛爷爷。吹了这么多，我想是该吐槽下了，不然大家都以为我是拖了。谈起这个盘的槽点，最先不得不吐槽的就是它的位置，你说选哪不好非得选个风水宝地，还有就是，内部道路除了主干道，这些支道多放出1米会死呀，定位这么高端的别墅活生生被路给拉低档次。还有不得不吐槽的就是地下室，联排的厨房和餐厅，定位高端别墅厨房和餐厅设计的那么小家子气，还有地下室浪费有点大。最后在吐槽一下，都买的起这么大别墅的家庭了，你每套送两个车位是不是有点太小家子气了，好歹你在设个自费车位呀，万一不够停的家庭怎么破，当然5880起的售价，对于养老族来说，是个不小的吸引力。总结一下，这个盘的定位就是针对一些资金雄厚，对生活品质要求较高的人群，普通刚需族还是看看就算了

今天有人吗？有人的话我们继续

接下来我聊聊近期准备开的几个盘，景誉家园，翡翠澜庭，龙苑，康景名门，等。在这之前呢先送波福利，阳宗海星光音乐节10月24号举办，我这里有恒大送的票，有想去玩的吧友联系我，免费送，数量有限先到先得

首先说说龙院吧，说实话这个盘的话我真心不熟，从开发商到整个项目和它的名字一样，给人一种很神秘的感觉。前几天我和县委李书记聊起这个盘时，李书记也说这个开发商的背景他也摸不清，不过单纯从品质户型来看，定位也是高端住宅，宣传上说他们户型全是板房，板房的优点和口碑，大家看看现在苏云就知道了，单纯从户型来看，他们的设计中规中矩，与其他几个高端盘比起来，没有太亮眼的优势。不过据说它的配套设施很豪华，这个大家去售楼部就能了解。就不知道它开盘价格会不会给我们一个大惊喜呢

接下来聊聊翡翠澜庭，这个开发商呢，估计大家都很熟了，我们宜良本土开发商，规划配套和周边环境都挺好的，我们重点聊聊它的户型，目前他们的户型也是最全面的，重点是所有户型都是南北通透的版式设计，从户型上看一眼看上去给人感觉就很舒服，(晚点我找下户型图给大家参考)从目前我了解到的价格来看开盘价在5300左右，超大绿化配套周边公园，在居住环境这块来说，绝对是没问题的，地理位置也挺不错，目前最火的一个地段。升值空间不小，对了，顺便说一下，在苏云绝版的一梯一户那种户型，翡翠澜庭也有，(也不知道是不是高总是不是哪天打麻将赢了苏云田总的规划理念。)不过好像数量不多又靠近江边，单价不低。当然人无完人，在好的盘也有他的槽点，翡翠澜庭优势在于它的周边环境，缺点目前来说就这几个硬伤，同在乡鸭湖片区，唯独它没有学位，想进匡山还得排队看脸。地理位置虽然在最火的地段却在同地段最偏的位置，比起同时间开盘的康景名门和龙院，发展前景稍差那么一点点，还有就是有几栋在路边的，根据目前规划来看，翡翠澜庭边上那条路，以后绝对会成为宜良车流量最大的一条路之一，相对来说路边这几栋居住条件就不是太理想。总的来说，这个盘品质户型在近期开盘的小区里绝对是顶尖的，推荐人群，在机关单位工作单位有匡山小学名额子女需要上学的，没有学位需求想享受高品质生活的刚需族