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如何做好一个准房东？
入坑五年来，自己总结些许经验，也跟很多房东交流探讨……
为什么要入这个坑？部分人是情怀使然，部分房东兼职玩耍，也有大资本实力头铁型男。
有人来就有人离开，有赚到钱退出去做嗨生意的，也有流量逐渐下滑直至关张大吉。
这些年，接新人，送旧人，想想还挺怅然的。
言归正传……
1、审美——
开民宿无论是请设计师还是朋友帮忙亦或DIY，你必须具备一定的审美能力，毕竟民宿作为非标化住宿产业，拼的就是个性化，把控不住建装审美，后期运营能力再强，也都是凉凉，当然超低价廉租不在讨论范围内。
2、资金——
钞票是永远绕不开的话题，当然不是说你得是土豪，但你最好得有启动资金，因为房源、建装、耗材、维修储备、周转资金、还有各种你想都想不到会花钱的地方，（想想我当年准备提BRZ的首付拿来做第一套房，也是唰唰唰就花出去了）
这里不得不提的，还有你需要对资金分配有一定的经验，不然……开动起来，你就会发现哪哪都有窟窿要堵！
合伙人有资金？合伙人的问题我后面开专题深入诉说血泪史！
3、资源——
民宿也是门生意，是生意你就必须得有人脉，比如小区物业、街道、相关部门、做新媒体的朋友，各种各样，他们有可能给你提供方便，也可能给你带来的客源，甚至可能在你最抓瞎的时候给你雪中送炭！
我自己亲身经历，房间里热水管角阀爆了（节假日+装修完空置期无客人入住），要不是小区打扫卫生的阿姨认识，她给我打电话拿到房间密码帮我关掉阀门，那新装修的房间，那损失！！！！！
4、市场行业了解——
没有金刚钻，就别揽瓷器活！民宿，从选址、装修、软装布置、定价、线上OTA运作、线下布草接待，样样隔行如隔山。家父从事环艺装饰行业三十余年，从小耳濡目染，而我依旧被烧腾了（被骗）！奉劝各位新人！别拿着自己一知半解，去挑战别人吃饭的本事，不然吃亏的只有你自己，入行之前好好学习了解，比如持续关注我的帖子
5、综合能力——
这是硬干货了，16年走访莫干山+宁波地区一些做得风生水起的同行，恍然大悟，开民宿不是，甩手房东，你自己真得有点东西。
比如某品牌民宿创始人，曾经是戏曲演员，当时觉得这有啥，就是能歌善舞嘛……我还是我还是九眼桥野生张学友呢！（不知道有没有和我当时一样傻的小伙伴）
后来看了人家会员画像，哇！玩得起戏曲的都是啥人啊？那隐形的群体！那号召力！那人脉！那消费实力！
当然人家创始人触类旁通，什么养生餐、亚健康调理、生态会议室、茶园、酒窖、戏曲培训玩票……一年自家茶园产值够我再盘十间房！
你说这是人家人脉？我说这是人家有资源还有能把资源变现的能力！
最后总结——
瞎开民宿不难，但开好民宿绝不简单。
经验交流，如有不妥，还望海涵。
以上。

前排等更新。

你好，我家开了乡村民宿也算是景区民宿，想像你请教下。

成都一环路有套房，公寓装修有没做民宿的来收

开民宿不赚钱？因为你不知道钱都去哪了——新手玩家不可不知的民宿成本盘点
前言——
最近，关于民宿不赚钱的声音越来越多。
从表象来看，2017年全国各地民宿如雨后春笋般蓬勃，2018更是出现了现象级的急速增长，市场供需达到饱和所以不赚钱？
贴吧论坛，房源转让屡见不鲜，大家都赚不到钱？
说个锤子！任何一个行业有赚钱就有不赚钱的，这本就是市场优胜劣汰的规律，什么OTA头部玩家占据了80%的客流。各大平台，去中心化措施早就在落实，平台推荐算法也在不断更新。
赚不到钱原因只有两种，你的成本控制做成了糊涂账，或者你民宿做得不够好（什么是好民宿后面开专帖讨论）。
这次我们细细来盘点城市民宿运营成本&成本控制。

民宿成本来源

1、 房租&物业&宽带
做民宿房源是首要重点，它直接影响的就是房租和物业费，间接影响着你的入住率、定价。此外软硬装也是极大的考虑因素，精装房家电齐备，意味着你可以省下大额的前期投入，偏僻老房子，想想头皮都发麻……
城市核心地段房源价位基本1500~7000，地段和房源质量越好，硬性成本支出也就越高，均摊抵扣下来就直接影响利润，
例如：春熙路太古里附近，房租4000/月，单价500，按80%入住率计算，单次入住需要均摊166.6元房租占比33%，物业+宽带=350，单次均摊14.6元房租占比3%；
所以，成本控制并不是在运营中才开始考虑，从选址开始，就在影响你的成本和收入；

2、 水电
水电这部分浮动成本，是很多房东一直头疼的老大难，房价基本恒定，但是这块成本却没办法固定下来，客人用再多，你基本也不可能找他多收钱。
冬夏两季，房客为了更加舒适，空调常开的情况很常见，但是电费就没谱了，我挨过一个月两千的电费你敢信？
目前带浴缸的房源越来越受欢迎，但浴缸一方面有助于提升房源竞争力，并且拉高定价，但水费核算下来，也会让很多房东叫苦不迭，特别是部分商用水价的房源。回头想想，浴缸整的帮你多赚钱了么？不一定啊……
目前，市面上也推出各种低耗省电智能家居设备，新手们采购入手前，还是得细算一下，加价采购智能设备，省出来的钱对应的上你增加的采购成本么？
另外，分享一些建议，开窗面向西和北面的房源慎重入手，尽量面向东南两方，本人实测，冬夏两季，避开呼啸的北风和烈焰般的夕阳，能帮你省下大笔电费！

3、 保洁&布草成本
服务公司单次计价，市场价15~100，视房源位置、大小、工序复杂程度而定。
当然也有更多解决方案，也有说自己做的，这个得看各人空余时间和路程距离，弄好了能省出更多成本，弄不好豆腐盘成肉价钱，各有各好处，根据实际情况选择。
这里给大家列举一些操作模型做参照借鉴。
1、 小区物业打扫公共的阿姨，沟通一下可能实现双赢，但是服务质量和价格，请自行鉴定把控。
2、 房源数到达一定体量（5间及以上），自己请一个阿姨做管家，市场价3~7千。
3、 联系整合楼、小区、街道的房东同行，共用一个管家、一个公司，大家互惠互利。
这部分，多行赘述一下——
不管以什么方式来做，保洁质量是影响口碑评价的重点，要知道你房间漂亮上天，房客也不一定给你个好评。
但是，保洁有点啥状况，你就看那差评唰唰就上去了，排名唰唰就没了，流量唰唰就凉了。
保洁保证质量的情况下，尽量省成本，一块钱也是利润！
没底线地省，你不止会给你自己带来恶果，也会给行业发展带来更多伤害！

5、 维修&损耗
这里要连带着软硬装一起说，很多老房东总结出来的血泪经验。
很多花里胡哨的想法和设计，千万慎重！千万慎重！千万慎重！不然，后期保洁、维修、损耗，都会让你欲哭无泪。
比如，海洋球……你自己想想怎么清洁？深色系卫生间（地砖墙砖），那皂垢……想想都头皮发麻。浅色地毯？在你不具备星级酒店保洁体系的情况下，简直就是噩梦！（目前解决方案是裁一张等尺寸软胶盖在上面）
其他，比如水路管件，别省钱！爆水管你绝对不会想经历！卫生间地面斜度，一定要处理好！其他经验之谈另开设计装修详说吧……
参考建议：
1、 落实距离房源近的维修师傅或者物业，控制成本的情况下，优先考虑距离和响应时间。有情况的时候，你能亲身体会，时间就是金钱！
2、 宁愿把钱花在前头，好质量的材料和产品，能省下你大把的维修和换新费用，也保证你的时间和房客体验。
3、 水电气常态检查，防患于未然，时刻谨记我们服务行业，一定是生命财产为优先！
4、一个比较讨巧的做法，充分利用淡季时间做房源检修维护，避免忘记耽误挣钱！

6、 营销投入
作为一名营销狗，其实我不太想聊这一块……
营销需要经验、资源、体系、资金，不是没有异军突起的可能，但是，纵观过往近十年的行业发展史，仅有凤毛麟角的几率。
还是那句话，没经验、没资源，建议你扎扎实实经营OTA平台，什么网红、什么自媒体，那些风生水起的人物，背后都站着一个团队。有这较劲打岔的精力，线上研究OTA，线下服务好每一位房客，你自己就能成大咖。
推广运营，不得不说花钱=真香，免费的推广教学内容，上千数万人看过了以后，那些套路早就失效了。要么自己刻苦钻研不断试错，摸索平台规则。要么花钱学习或者请别人做。
没有捷径！更别指望空手套白狼！NO pains, no gains.
7、 平台抽成
硬成本，没啥好说的，除非你自己有圈子有客流，或者有能耐搭建自己的渠道，不然这10%还是乖乖给吧！
8、 人员工资
小体量房东，要想轻松省精力，少赚点雇专业人手帮忙，不然还是自己操持吧！
大体量咋整？公司级的体系化运作你想听，我一个营销管理狗可是要收费的！
总结——
民宿经营是一本细账，会有很多意想不到的窟窿需要花钱，要有基础的远见、眼光、经验，你还得会精打细算。
所以奉劝各位新手，前期能省则省，先把流水跑起来，尽快进入收支平衡。
懂点经济学常识你就会明白，一毛钱虽小，雪球滚起来能量也很可观。
从细处合理管控成本，是每一个民宿房东的必备技能，但切忌削足适履，更不要急于求成。